Арендодатель стал предпринимателем: последствия для компании-арендатора

Организация арендует имущество у своего владельца-физлица: какие доначисления грозят владельцу

Арендодатель стал предпринимателем: последствия для компании-арендатора

Организация арендует имущество у своего владельца-физлица: какие доначисления грозят владельцу​Алексей Крайнев, 7 июня 2018 7 июня 2018

Зачастую собственники и руководители бизнеса предпочитают оформлять недвижимость, транспорт и оборудование, которое необходимо для работы компании, не на юридическое лицо, а на себя как на «обычное» физлицо. В дальнейшем они передают это имущество в аренду своей организации. Так поступают либо те, кто заранее планирует «бросить» фирму, либо те, кто честно платит налоги, но опасается недружественного поглощения и потери соответствующих объектов. Однако такая схема имеет серьезные налоговые риски. В последнее время налоговики все чаще стали «переквалифицировать» подобные действия учредителей и руководства компаний в предпринимательство со всеми вытекающими из этого последствиями. Арбитражные суды, как правило, соглашаются с такими выводами инспекторов.  

По правилам Гражданского и Налогового кодексов для того, чтобы заниматься предпринимательской деятельностью на законных основаниях, физическое лицо должно пройти специальную регистрацию и получить статус ИП (ст. 23 ГК РФ, ст. 11 НК РФ; см.

«Регистрация ИП: пошаговая инструкция»).

При этом оба кодекса содержат одинаковую оговорку: физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей, не вправе ссылаться на то, что они не являются ИП.

Обратите внимание

Другими словами, если физическое лицо не имеет статуса ИП, но фактически осуществляет предпринимательскую деятельность, то государственные органы (в том числе налоговики и суд) вправе считать его предпринимателем.

Такой подход создает для физического лица дополнительные налоговые риски. Ведь ИП, в отличие от «простых» физлиц, являются плательщиками НДС (ст. 143 НК РФ). Кроме того, индивидуальные предприниматели на ОСНО должны представлять налоговую декларацию по НДФЛ (п. 1 ст.

 229 НК РФ) и уплачивать авансовые платежи по этому налогу, исходя из предполагаемого дохода (п. 9 ст. 227 НК РФ).

В то же время, они не имеют права на применение имущественного налогового вычета при продаже объектов, которые использовалось в предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

В этой связи важно знать, какие же признаки позволяют говорить о том, что физлицо занимается предпринимательской деятельностью. Как отличить «обычную» передачу в аренду ненужного ему имущества от соответствующей предпринимательской деятельности?

Что позволяет считать физлицо-арендодателя предпринимателем

Общие критерии, на основании которых можно разграничить деятельность физлица по сдаче в аренду личного имущества от предпринимательства, определил Верховный суд РФ, когда рассматривал вопрос об уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Ведь, напомним, что ведение бизнеса без соответствующей регистрации чревато не только налоговыми рисками, но и сопряжено с возможностью привлечения к административной (ст. 14.1 КоАП РФ) и даже уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.

Так вот, применительно к уголовной ответственности Пленум Верховного суда РФ в постановлении от 18.11.04 № 23 указал, что физлицо может без регистрации в качестве ИП сдавать имущество в аренду, если одновременно выполняются следующие условия.

Во-первых, физлицо приобрело имущество для личных нужд, либо получило по наследству или по договору дарения. Во-вторых, необходимость в использовании этого имущества для личных нужд временно отсутствует, что и стало причиной передачи его в аренду.

Важно

Таким образом, по мнению ВС РФ, деятельность по сдаче в аренду имущества, которое приобретено физлицом самостоятельно, и которое нельзя применить для личных нужд (офисы, промышленное оборудование, станки и холодильники, спецтехника, спецтранспорт и т.п.), является предпринимательской. При этом не имеет значения, сколько таких объектов сдается в аренду, и кто является арендатором — взаимозависимая компания или независимый контрагент.

Дополнительные признаки

Описанной выше позиции Верховного суда РФ придерживаются и арбитражные суды при рассмотрении налоговых споров о доначислении НДС и НДФЛ по сделкам, связанным с передачей имущества физлиц в аренду.

Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа признал законным требование ИФНС о доначислении налогов физическому лицу, которое, не имея статуса ИП, сдавало в аренду принадлежащее ему недвижимое имущество.

При этом судьи обратили внимание на то, что помещения по своим функциональным характеристикам не были предназначены для использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Сам налогоплательщик не представил никаких доказательств того, что данные объекты использовались им в личных, семейных и иных подобных целях (постановление от 03.07.17 № Ф04-1720/2017).

Схожие выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.04.17 № Ф07-1911/2017. Суд отметил следующее. Физическое лицо, не являясь ИП, за несколько лет реализовало ряд объектов недвижимости.

Четыре из них — нежилые объекты, непредназначенные для использования в личных целях (например, было продано двухэтажное здание ремонтно-строительного цеха). Еще два объекта — жилые помещения, в которых физлицо не было зарегистрировано по месту жительства или пребывания.

При этом все объекты до продажи сдавались в аренду.

Эти обстоятельства позволили суду утверждать, что деятельность по реализации объектов недвижимости носила систематический характер, была направлена на получение прибыли, и, как следствие, являлась предпринимательской.

Указанные сделки заключались систематически, последовательно и носили однородный характер, объекты недвижимости находились в собственности налогоплательщика непродолжительное время (1-10 месяцев).

Совет

При этом, как отметили судьи АС Северо-Западного округа, тот факт, что в соответствующих договорах продавец или арендодатель не были поименованы как лицо, обладающее статусом ИП, само по себе не может свидетельствовать о том, что сделки совершены не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

Дополнительную аргументацию судей по таким спорам можно найти в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 27.12.17 № Ф09-8236/17.

Здесь судьи обратили внимание на значительное число объектов, которыми владело физлицо: почти десяток нежилых помещений (в том числе лаборатория, институтский корпус), автобус и несколько легковых автомобилей представительского класса. Все это имущество человек сдавал в аренду различным организациям, и в том числе тем, в которых он являлся учредителем и руководителем.

Суд указал, что расчеты по этим договорам аренды производились систематически (ежемесячно) путем перечисления денежных средств (арендной платы) на лицевые счета физлица в банках, а также в счет погашения его обязательств по кредитным договорам, за охрану объектов, газ, коммунальные услуги и т.п.

 При этом и характер расчетов, и характер взаимоотношений с арендаторами, и вид объектов, переданных в аренду, свидетельствуют о том, что деятельность физлица, связанная с предоставлением в аренду имущества, изначально была направлена на систематическое получение прибыли.

А значит, в этом случае физлицо-арендодатель должно рассматриваться для налоговых целей как ИП.

Налоговые последствия изменения статуса арендодателя

Как видим, существует достаточное число критериев, позволяющих «перевести» арендодателя из категории «обычное» физлицо в статус ИП. Теперь давайте посмотрим, каковы будут последствия такой «переквалификации».

Как уже отмечалось выше, возникновение у физлица статуса ИП приводит к тому, что у него появляются дополнительные обязанности по НДС и НДФЛ, а также пропадает право на имущественные налоговые вычеты по доходам от реализации имущества, которое использовалось для ведения бизнеса.

Анализ судебной практики показывает, что именно такие доначисления и получают физические лица в подобных спорах. Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, признав деятельность физлица предпринимательской, начислил ему дополнительную сумму НДФЛ по доходам от продажи имущества, которое ранее сдавалось в аренду.

Обратите внимание

Данная сумма образовалась как раз из-за того, что ИФНС «сняла» у него имущественные вычеты. Кроме того, налогоплательщику был выписан штраф за непредставление налоговых деклараций по НДФЛ за те периоды, когда он получал доходы от аренды.

В части НДС в данном деле доначислений не последовало, поскольку объем выручки был незначителен, и налогоплательщик заявил об освобождении от НДС по статье 145 НК РФ (постановление от 03.07.17 № Ф04-1720/2017).

Сразу заметим, что избежать доначисления НДС возможно только в том случае, если налогоплательщик успеет вовремя подать соответствующее заявление.

Как указал Арбитражный суд Поволжского округа, это можно сделать во время налоговой проверки, на этапе представления возражений по акту проверки, либо на стадии подачи жалобы в вышестоящий налоговый орган (постановление от 10.02.16 № Ф06-5339/2015).

А вот в другом деле, которое рассмотрел Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, выручка физлица (не зарегистрированного как ИП) от сдачи в аренду и реализации объектов недвижимости превысила лимит в 2 млн. рублей, установленный статьей 145 НК РФ.

А значит, воспользоваться освобождением от НДС налогоплательщик уже не мог. В результате ему был предъявлен к уплате НДС, а также начислены пени и штраф за непредставление деклараций по этому налогу.

При этом налогоплательщик пытался доказать, что доходы от аренды и продажи имущества были направлены на покупку жилья для личных целей, что, по мнению физлица, говорит об отсутствии предпринимательской деятельности.

Однако суд такой довод не принял, поскольку выяснилось, что жилье налогоплательщик купил в ипотеку, и не сразу после получения дохода от аренды и продажи спорных объектов, а спустя год (постановление от 12.05.07 № Ф04-5222/2016).

Важно

Отметим, что подобный подход к налогообложению доходов от аренды не ограничивается пределами только одного Западно-Сибирского округа. Так, Арбитражный суд Поволжского округа поддержал налоговиков, которые доначислили НДС физлицу, не являющемуся ИП, но сдающему в аренду объекты недвижимости в течение длительного времени.

Данные объекты либо по своей сути не могли быть использованы в личных целях (промышленное оборудование, офисные помещения, магазины, палатки и т.п.), либо были приобретены налогоплательщиком явно не для личного использования (постановление от 26.06.17 № Ф06-21241/2017).

Также не избежали доначисления НДС налогоплательщики в упомянутых выше спорах, рассмотренных Арбитражным судом Уральского округа (постановление от 27.12.17 № Ф09-8236/17, определением ВС РФ от 12.04.

18 № 309-КГ18-2738 отказано в передаче дела для пересмотра в кассационном порядке) и Арбитражного суда  Северо-Западного округа (постановление от 03.04.17 № Ф07-1911/2017).

Практические выводы

Подводя итог всему вышесказанному, можно отметить, что передача имущества, принадлежащего руководителю или учредителю, в аренду своей компании имеет неблагоприятные последствия и для арендатора, и арендодателя.

Так, в этом случае возникают риски, связанные с правильным установлением цены аренды в отношениях между взаимозависимыми лицами. (Подробнее см.

«Налоговые риски: можно ли заключать сделки между «своими» фирмами и ИП» и «Как самостоятельно скорректировать декларации при сделках между взаимозависимыми лицами: позиция ФНС»).

Кроме того, подобные сделки попадают в зону действия новой статьи 54.1 НК РФ (см. «Налоговые схемы: ФНС утвердила новые правила борьбы с недобросовестными налогоплательщиками»).

В частности, налоговики могут решить, что основной целью заключения договора аренды между «своими» лицами является уменьшение налоговых обязательств компании, и отказать ей в признании соответствующих расходов (подп. 1 п. 2 ст. 54.1 НК РФ).

Дополнительные налоговые риски возникают в том случае, если речь идет об имуществе, которое специально приобретено для передачи в аренду, либо которое по своим характеристикам в принципе не может использоваться в личных целях (промышленное оборудование, нежилые помещения, специальная техника и транспортные средства и т.п.).

Систематическое получение учредителем или директором дохода от сдачи такого имущества в аренду может привести к тому, что его деятельность будет признана предпринимательской. А это повлечет для него налоговые санкции как минимум за непредставление декларации по НДФЛ.

А при неблагоприятном раскладе может обернуться доначислением НДС и НДФЛ, пенями и штрафами.

Указанные риски значительно повышаются, если физлицо сдает в аренду несколько объектов, использование которых в личных целях невозможно; если арендные платежи являются серьезным источником дохода для такого физического лица; либо если подобные сделки связаны с неоднократным заключением договоров купли-продажи соответствующих объектов.

Совет

И наоборот, риски уменьшаются, если речь идет о передаче в аренду объектов, которые налогоплательщик приобрел для личных нужд и какое-то время использовал именно для этих целей, но в связи с изменением жизненной ситуации стал сдавать их в аренду.

Либо если подобные объекты были получены по наследству или в порядке дарения.

Также снижению рисков способствуют обстоятельства (подкрепленные документально), обосновывающие, что целью сдачи в аренду имущества было получение дохода, направленного исключительно на собственные нужды (например, на покупку основного жилья, дачи или автомобиля, используемого для личных целей).

Обсудить на форуме (2)

Как это сделать

Арендодатель стал предпринимателем: последствия для компании-арендатора

Арендный договор, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. Конечно, процедура его заключения проще, но и выгнать вас из помещения (даже до истечения срока аренды) собственнику будет тоже проще. Даже если вы сделали в помещении ремонт.

Сведения о долгосрочном договоре аренды вносятся в ЕГРП и фактически являются обременением помещения в пользу арендатора. Все его инвестиции в помещение будут более защищенными, причем на прогнозируемый для бизнеса срок.

Многие собственники предлагают своим арендаторам заключить сначала договор на 11 месяцев, обещая потом заключить его на длительный срок. Избегайте этого, если вы намерены въехать в помещение всерьез и надолго. Либо сразу договаривайтесь о долгосрочной аренде, либо закрепите в договоре ваше преимущественное право на аренду на новый срок с санкциями для собственника при отказе в аренде.

Один из наших клиентов потратил миллионные суммы на размещение и монтаж производственного оборудования в арендуемом складе, рассчитывая на то, что после краткосрочного договора с ним заключат соглашение на 5 лет, как было обещано арендодателем. Но директор фирмы-собственника сменился, заключать новый договор не стали. Клиенту пришлось снова нести огромные траты на вывоз имущества и поиски нового помещения.

Обоюдные платежи должны быть прозрачными

Не редки случаи, когда спор между арендатором и арендодателем возникает из-за разного понимания порядка оплаты арендных платежей. Не допускайте в договоре недвусмысленных формулировок и завуалированных платежей. Четко определяйте сроки периодических выплат, а также порядок оплаты и случаи возврата так называемого депозита или гарантийного платежа​.

Если договор аренды «валютный», то обязательно конкретизируйте курс валюты или условных единиц для всех случаев: расторжение договора, возврат платежей, компенсация убытков собственнику и т.п.

В нашей практике постоянно встречаются судебные споры, связанные с возвратом гарантийных депозитов. В одном из дел судебный конфликт возник между собственником и арендатором при освобождении помещения в связи с истечением срока аренды.

Обратите внимание

Стороны не могли определить размер гарантийного депозита, зафиксированного в договоре аренды в валюте, но оплаченного в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

Дело для клиента было выиграно, но если бы договор подробно регулировал этот вопрос, долгого и объемного суда удалось бы избежать.

Не делайте подарков

Зачастую компании вынуждены осуществлять в офисе или производственном помещении ремонт или переустройство. Такие вложения существенны и соизмеримы с арендными платежами за длительный срок.

Не забывайте урегулировать вопрос компенсации арендодателем этих «неотделимых улучшений имущества» (ремонт, перестройка, установка несъемного оборудования и т.п.) при расторжении договора аренды. Нормы действующего законодательства «по умолчанию» не предусматривают компенсацию арендатору подобных финансовых вложений. Если иного не предусмотрено договором.

Заранее согласуйте и зафиксируйте размер или порядок определения такой компенсации (например, путем независимой оценки), а также порядок и сроки ее выплаты. Также желательно в договоре прописать и порядок фиксации сторонами факта выполнения таких работ и их объема.

Один из наших клиентов, пожелавший открыть ресторан, обговорил с арендодателем улучшения помещения только на словах. В договор никаких положений внесено не было.

Когда он вложил огромные суммы и ресторан был открыт, с собственником возник конфликт.

К конечном счете арендатору пришлось покинуть помещение, потеряв финансовые вложения в его перепланировку, отделку и переоборудование. Обращаться в суд было бессмысленно.

Аккуратней со своим имуществом

Важно

В случае возникновения конфликтов арендатор часто находится в невыгодном положении, т.к. собственник может закрыть доступ в помещение и заблокировать там имущество компании под любым предлогом. При этом арендодатель часто ссылается на нормы закона «об удержании» и обосновывает свои действия якобы гарантией компенсации своих убытков.

Есть большая вероятность, что имущество будет удерживаться до рассмотрения спора судом, а может, и вообще пропадет бесследно. Поэтому если конфликт перешел в открытую фазу, то лучше предпринять меры для оперативного освобождения помещения с вывозом имущества.

При этом необходимо надлежащим образом письменно уведомить собственника (например, направив ему заказанным письмом на юридический адрес соответствующее уведомление с подписанными с вашей стороны актами сдачи помещений) об освобождении помещения, чтобы не попасть на дополнительные арендные платежи за фактическое пользование имуществом.

Если же имущество неправомерно удержано арендатором, то обращайтесь в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности действий по ст.330 УК РФ (самоуправство). Или можно заявить иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Наш клиент (владелец магазина спортивных товаров) при блокировании своего магазина собственником вызвал сотрудников полиции. Сам выезд и доводы сторон были зафиксированы.

Потом было подано соответствующее заявление о преступлении по указанной статье.

В возбуждении уголовного дела впоследствии было отказано, однако собственник не стал связываться с арендатором, разрешив ему съехать со своим имуществом. После чего спор продолжился в гражданском порядке.

Один против торгового центра: как арендодатель выживает арендатора (Москва, наши дни)

Арендодатель стал предпринимателем: последствия для компании-арендатора

Главное фото: Meat&Fish

Далеко не все правовые отношения между арендодателем и арендатором в торговых центрах отрегулированы государством. В них есть пробелы. И несмотря на то, что государство, президент и правительство говорят, что малый и средний бизнес надо защищать, предприниматели перед лицом крупных компаний остаются совершенно беззащитными.

В чем суть? А суть в том, что крупная компания располагает огромным штатом сотрудников – это охранники, юристы, консалтинговые компании, которые их обслуживают.

В отличие от малого и среднего бизнеса, где такого ресурса просто нет. И сталкиваясь с крупными компаниями в правовом поле, малый и средний бизнес, если закон не на его стороне, неизбежно проигрывает.

И крупные компании этим пользуются.

Против Майкла Тайсона

Совет

Арендатор в торговых центрах практически бесправен. Потому что он не в силах проверить сложносочиненный договор аренды, при этом арендодатель может когда угодно, без всяких актов и бумаг перекрыть воду в ресторане, давить на ресторатора, а, имея охрану, может запросто выставить его не только из собственного ресторана, но и из торгового центра. 

В таком случае государство и государственные органы говорят, что это спор двух юридических лиц, но в суде предпринимателю не выиграть дело, по той причине, что два юридических лица имеют в этом случае разный вес.

Это то же самое, что выставить на ринг десятилетнего мальчика против Майкла Тайсона, и сказать: «Вы на ринге, боксируйте как сможете».

И я считаю, что государство должно рассмотреть этот вопрос и найти инструменты урегулирования данных правоотношений, которые в данном случае никак не регулируются.

Ситуация

Подтверждение тому ситуация, которая случилась в ресторане Meat&Fish в ТРЦ «Афимолл-сити». Как известно ТРЦ «Афимолл-сити» построен с нарушениями. Например, в нем есть несколько примыкающих к друг другу зданий, между которыми все время идут протечки.

Во время ливня или весной, когда начинается оттепель, здание «Афимолла» протекает как решето: вода течет отовсюду; она льется на парковку, на головы посетителям в открытых атриумах, коридорах и в ресторанах. И это ситуация, к которой все давно привыкли.

Однако, «Афимолл-сити» еще ни разу никому не заплатил компенсацию за то, что в его помещении от протечек страдают арендаторы, в том числе, рестораторы.

Арендатор не может доказать факт протечки, чтобы это сделать ему надо провести независимую экспертизу, надо попасть в помещение, где находится администрация торгового центра, куда, как правило, не пускают. Вот и получается, что доказать вину арендодателя практически невозможно. И это снова неравное противоборство.

Ищите протечку

Обратите внимание

Недавно «Афимолл-сити» по какой-то причине взъелся на ресторан Meat&Fish и после того, как в магазине, находящемся под ним на четвертом этаже, в очередной раз за семь лет с момента открытия торгового центра, полилась вода, администрация решила закрыть ресторан Meat&Fish.

10 октября в ресторан примчался главный инженер и сказал, что в магазине под нами льется вода и необходимо немедленно найти протечку. Директор и менеджер ресторана бросились ее искать, но ничего не обнаружили, о чем и сказали главному инженеру.

На что инженер ответил: закрывайте ресторан, вызывайте аварийную бригаду и ищите протечку.

Возражений от директора ресторана не было, но он потребовал у администрации предъявить письменное предписание на эти действия и акты.

Так как ресторан – коммерческая организация, он не может просто так, будучи на территории торгового центра, закрыться, потратить деньги на вызов аварийной бригады, ему надо отчитываться о своих действиях, в том числе и перед собственником бизнеса. Но главный инженер лишь повысил голос на директора ресторана и ушел.

На следующее утро, обнаружив, что в магазине снизу по-прежнему течет вода, возмущенный главный инженер влетел в заведение, повесил пломбу на водяные гребенки и поставил на вход в ресторан охрану.

На вопросы руководства ресторана – где письменное предписание о закрытии ресторана, где обоснование и почему охрана не пускает гостей в ресторан, – ничего конкретного не прозвучало.

Директор ресторана немедленно написал письмо в администрацию торгового центра с требованием открыть ресторан, начал задавать вопросы, но в приемной его развернули, а письмо оставили, даже не расписавшись о его принятии.

Директор ресторана вызвал аварийную бригаду; стали искать протечку. Надо сказать, что ресторану Meat&Fish семь лет и найти источники воды достаточно тяжело; большая часть труб забетонирована или скрыта, впрочем, сам «Афимолл-сити» в свое время принял все эти трубы.

Важно

Помимо труб, работники ресторана проверили все краны, и разобрали все оборудование. Протечки не было. Вечером того же дня мы заявили об этом «Афимоллу-сити». Утром 12 октября была проведена опрессовка труб, после чего в 11 часов утра ресторан был открыт.

Ресторан не работал сутки, и мы понесли многомиллионные убытки: из аквариума были списаны морепродукты, кухня списала заготовки, были отменены банкеты и бронь на столы.

Мы понесли финансовые и репутационные убытки. Однако ТЦ отказался подтвердить каким-либо образом факт закрытия ресторана.

Несмотря на все наши письменные и устные требования, несмотря на фотографии опломбированных водных гребенок, а также охранника на входе, который стоял и не пускал в заведение наших гостей, нам не дали никаких бумаг, предписаний или подтверждений факта закрытия ресторана. В ответ на наши жалобы нам сказали: обращайтесь в суд.

Фото предоставлено рестораном Meat&Fish

Продолжение…

После дождя, который прошел 18 октября, магазин, находящийся этажом ниже под Meat&Fish, снова залило. И главный инженер снова опечатал водные гребенки и закрыл ресторан. Сказав, что мы не сдали ему опрессовку оборудования. Но мы все сдали – по всем СНиПам, по всем нормам; у нас есть заключение аварийной бригады, у нас есть все бумаги и мы готовы все это предоставить.

«Нет, – ответили нам, – нам они не нравятся». Над рестораном издевались в течении суток, несмотря на все требования, жалобы и протесты, а также звонки и письма управляющего. Мы многократно пытались показать, что все трубы у нас опрессованы, что нигде ничего не течет, но главному инженеру было наплевать.

Он говорил на повышенных тонах: пока вода будет литься, ресторан не будет работать. 

19 октября мы наняли рабочих и закупили трубы, и за одну ночь они переложили все трубы в ресторане так, что все, что было забетонировано в пол или стены, было выведено наверх так, чтобы продемонстрировать главному инженеру, что у нас в принципе ничего течь не может.

На следующий день, 20 октября, после многочисленных проверок, придирок и попыток что-то найти, в 16 часов ресторан был открыт. Все это время работники ресторана спускались в магазин и наблюдали за течью, которая продолжалась. И все это время, вплоть до открытия ресторана, течь только усиливалась.

Все это зафиксировано на фото- и видеосъемке, а также во всех документах.

Совет

21 октября беспредел продолжился – администрация ТРЦ «Афимолл-сити» предъявила нам документы – акты о нарушении рестораном режима работы торгового центра, где указано, что ресторан не работал в то время, когда его закрыли, а это является существенным нарушением, за которое нам грозит не только крупный штраф, но и расторжение договора аренды. 23 октября «Афимолл-сити» по-прежнему заваливает ресторан Meat&Fish актами о новых мифических нарушениях. Магазин под нами продолжает заливать, хотя с момента опрессовки оборудования в нашем ресторане прошло 5 суток. 

Однако «Афимолл-сити» опять ни за что не отвечает. Более того сотрудники «Афимолла-сити» в приватной беседе сообщили нам, что, если мы начнем об этом рассказывать, нас вообще выкинут, замучают штрафами и найдут основания для выселения из торгового центра. 

Все в суд!

Конечно ресторан может обратиться в суд, но по сути он, как правило, ничего доказать не сможет. Это показала вся практика предыдущих судов ресторанов с «Афимоллом-сити».

Ни разу никто ничего у «Афимолла-сити» не отсудил.

Судиться с противником, который не пускает в свои служебные помещения, располагает охраной и возможностью физически воздействовать с помощью своих сотрудников на арендаторов практически невозможно.

Арендодатель будет всегда прав. Потому что законодательство устроено таким образом, что в данном случае, бизнесмен из малого или среднего бизнеса в суде по возможностям равен обычному физическому лицу.

Только физическое лицо государство защищает, а бизнесмена оставляет наедине с сильным противником.

Поэтому у бизнесмена нет ни рычагов влияния на данную ситуацию, ни защиты от произвола администрации торгового центра. 

И государство должно вмешаться в эту проблему, чтобы найти механизмы защиты, урегулировать ее и встать на защиту малого и среднего бизнеса в нашей стране, ведь выходит так, что коснуться сейчас она может каждого.

Сергей Миронов – ресторатор, владелец сети ресторанов Мясо&Рыба 

владелец агентства по оптимизации ресторанного бизнеса «РестКонсалт»

Меня выгоняют из арендуемого офиса. Что делать? | Rusbase

Арендодатель стал предпринимателем: последствия для компании-арендатора

Между владельцами бизнеса и собственниками помещений нередко возникают конфликты, в результате которых собственник может потребовать освободить помещение. Виновником такой ситуации может быть как арендатор, так и сам арендодатель.

Если вы оказались в такой ситуации, важно помнить, что вне зависимости от того, кто нарушил условия договора, предприниматель находится в более выигрышном положении и может рассчитывать по меньшей мере на отсрочку «выселения» до получения решения суда. 

Как себя вести в такой ситуации рассказывает Леонид Титов, юрисконсульт юридической фирмы Alta Via.

Обратите внимание

Полностью исключить вероятность выселения, к сожалению, не получится. Но хорошо составленный договор аренды минимизирует риск досрочной утраты права пользования помещением. Целью любого договора должна являться разработка адекватной системы сдержек и противовесов, которая ограничит обе стороны от злоупотреблений. 

В договоре желательно четко обозначить следующие условия:

  • порядок изменения арендной платы, чтобы уменьшить риск конфликта из-за несогласия с размером платежей;
  • порядок обмена юридически значимыми сообщениями (например, согласование перепланировки, сдачи в субаренду и так далее), чтобы в дальнейшем собственник или арендатор не могли ссылаться на то, что какое-либо уведомление получено не вовремя или не получено вовсе;
  • случаи, когда собственник имеет право на одностороннее расторжение договора аренды. Возможно, установить за ним безусловное право на такое расторжение, но при этом предусмотреть выплату компенсации арендатору;
  • возможно, установить запрет на расторжение договора арендатором в одностороннем порядке и предусмотреть неустойку за нарушение этого условия;
  • разумный срок, в течение которого арендатор должен покинуть помещение при досрочном расторжении договора.

Как себя вести, чтобы избежать возможного конфликта?

Для этого необходимо четко следовать договорным отношениям, соблюдать требования арендодателя по пользованию помещением. Согласовывать с арендодателем (а если согласование не предусмотрено договором — уведомлять о намерении совершить) те или иные действия с предметом аренды, например: 

  • передача в субаренду;
  • перепланировка или установки неотделимых улучшений; 
  • изменение декоративного облика входной группы;
  • установка рекламных конструкций на фасаде здания или при входе. 

При этом ни в коем случае нельзя все время идти на поводу арендодателя. В случае если арендодатель выдвигает требования, не предусмотренные договором необходимо деликатно в письменном виде указать ему на это, ссылаясь на договор аренды.  

Что делать, если собственник уже сообщил о намерении расторгнуть договор аренды? 

В первую очередь, арендатор должен понять мотивацию арендодателя. Это может быть как реакция на недобросовестные действия арендатора (задержка арендной платы, несогласованная перепланировка и так далее), так и коммерческий интерес арендодателя, например: 

  • получение более выгодного предложения от третьей стороны;
  • блеф, имеющий целью в ходе переговоров увеличить размер арендной платы; 
  • несоответствие планируемого дохода от аренды помещения реальной ситуации; 
  • резкое изменение ситуации на рынке недвижимости и так далее.

В некоторых случаях в ходе переговоров возможно добиться более выгодных условий, в других лучше договориться о досрочном расторжении или повышении арендных платежей. Всегда можно продумать план для отступления, начать поиск другого помещения для аренды. Главное ни в коем случае сразу не начинать конфликт с арендодателем и не совершать необдуманных действий. 

Как правильно вести досудебные переговоры?

В любом договоре аренды обычно содержится формулировка: «Стороны будут пытаться разрешить любую конфликтную ситуацию путем переговоров…».

Эта формулировка фактически обязывает собственника и арендатора до обращения в суд соблюсти претензионный порядок урегулирования конфликта.

Обычно ни одна из сторон не заинтересована в судебной тяжбе, так как это очень затратно и часто не позволяет достигнуть нужного результата. 

При ведении переговоров необходимо четко обозначить свою позицию. При этом обязательно нужно предлагать различные варианты для урегулирования спора и получения желаемого результата. Целью переговоров в любом случае является возможность избежать судебного процесса и при этом добиться намеченного результата. 

В каком случае лучше без дополнительного конфликта покинуть арендуемое помещение?

Чаще всего, именно это рекомендуют сделать арендатору, так как собственник в дальнейшем может начать препятствовать использованию помещения, что приведет к дополнительным финансовым затратам. 

Есть случаи, когда лучше без лишних вопросов покинуть помещение:

  • арендатор сам нарушил договор аренды;
  • арендодатель предлагает выгодную компенсацию за расторжение договора; 
  • у арендатора есть альтернативное помещение для дальнейшей работы; 
  • в ходе переговоров удалось достигнуть компромисса, арендодатель согласен выполнить ряд условий или «простить» арендатору нарушения. 

Как правильно передать занимаемое помещение собственнику, который отказывается его принимать? 

Часто проблемы возникают, когда стороны уже договорились о досрочном возврате помещения из аренды, при непосредственной передаче его по акту приема-передачи. При передаче помещения арендатор должен договориться с арендодателем о дне передачи и привести помещение в состояние, которое оговаривалось при заключении договора. 

Если собственник отказывается принять помещение по причине, с которой не согласен арендатор, необходимо: 

  • в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи; 
  • постараться заснять процесс передачи на фото или видео; 
  • ключи и подписанный в одностороннем порядке акт направить арендодателю почтой на адрес, указанный в договоре. 

Эти действия позволят в дальнейшем доказать своевременный возврат помещения, что, станет основанием для неначисления дополнительной арендной платы. 

Что делать, если арендодатель препятствует доступу в помещение, например, сменил замки? 

Такие ситуации возникают нередко и, в большинстве своем, имеют веские причины. Если это произошло, суд, скорее всего, неизбежен, поэтому необходимо постараться получить доступ в помещение. 

Порядок действий зависит от причин, но в любом случае необходимо подготовить претензию, содержащую четкие требования и предложения к арендодателю, такие как:

  • указать условия, которые необходимо выполнить арендатору для возврата доступа в помещение; 
  • указать возможность взыскания убытков/неустойки за неиспользование помещения по назначению; 
  • предложить способ разрешения конфликта.

Чаще всего, собственник блокирует доступ в помещение из-за грубого нарушения арендатором своих обязанностей по договору. И все случаи, когда арендодатель имеет на это право, должны быть указаны в договоре. Если в нем не содержится таких условий, то действия арендодателя незаконны и могут быть оспорены. 

Как подготовиться к судебному процессу с собственником?

Если в ходе переговоров так и не удалось прийти к взаимопониманию, на случай судебного процесса нужно собрать документы, доказывающие соблюдение арендатором условий договора.

Обычно он выглядит примерно так:  

  • документы, подтверждающие согласование определенных действий с помещением; 
  • документы, подтверждающие своевременную оплату (если на момент возникновения конфликта имелась задолженность, рекомендуется ее погасить); 
  • документы, содержащие информацию о досудебных переговорах (претензии, уведомления и так далее);
  • документы, подтверждающие попытки вернуть занимаемое помещение арендодателю. 

Самым важным документом для оспаривания позиции арендодателя является досудебная экспертиза, подтверждающая или отрицающая спорные моменты. Эти документы подтверждают добросовестные намерения арендатора и позволяют доказать суду его заинтересованность в решении конфликта. 

Если в результате действий собственника я несу убытки, можно ли это доказать и получить компенсацию?

Да, возможно. Для этого необходимо в договоре четко фиксировать, в каких случаях арендатор имеет право на компенсацию убытков. Кроме того, можно установить предельный размер убытков, которые обязан компенсировать арендодатель в тех или иных случаях. 

Если в договоре нет таких условий, доказать размер убытков достаточно сложно. Но чтобы иметь шанс на положительный исход, необходимо подробно фиксировать все возникшие убытки как реальные, так и упущенную выгоду. 

Материалы по теме:

Как в Кении боролись за честные выборы с помощью технологий (но ничего не вышло)

ICO стартапа без правовых, налоговых и репутационных рисков? Реально

Два коротких мифа, которые мешают вам запатентовать свою идею

Этот новый вид инвестиций поможет найти деньги для похода в суд

«Когда меня просят подписать NDA, я знаю – проекта не будет. Это полный бред»

В нашем Instagram @rusbase сегодня есть на что посмотреть! Подписаться

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Кто такие арендатор и арендодатель

Арендодатель стал предпринимателем: последствия для компании-арендатора

Аренда – это когда по соглашению обоих сторон и при оплате чьё-то (арендодателя) имущество – здание, помещение, офис, техника, оборудование – на время переходит во владение и личное пользование другого лица или группы лиц (арендаторов).

Арендатор и арендодатель являются сторонами договора, которым определяются все права и обязанности, какого размера будет арендная плата, в какие сроки её вносить и на какой срок арендуется помещение. Это физические либо юридические лица.

Но вот кто из них кто и в чём различие?

  • СКАЧАТЬ образец договора аренды недвижимости

Кто такой арендодатель

Одной стороной арендного договора является арендодатель. Это лицо, которое предоставляет помещение/оборудование/землю, которое сам имеет в собственности или в ведении, в аренду другому лицу. В качестве арендодателей могут выступать как организации государства или коммерции, так и частные лица старше 18 лет.

Интерес арендодателя заключается в своевременно получаемом с аренды доходе, ведь арендная плата, которую должен уплачивать наниматель, является для него одним из источников дохода. Однако он рискует тем, что:

  • арендуемое имущество перейдёт во владения арендатора без разрешения арендодателя;
  • арендуемое имущество перейдёт в собственность арендатора;
  • арендуемая земля или помещение будут ухудшены или испорчены за время аренды;
  • получит штраф из-за того, что арендатор повредил соседний участок земли, который принадлежит другому собственнику;
  • постройки на арендуемой земле будут повреждены или уничтожены за время аренды;
  • он не сможет вернуть себе арендуемое имущество после того, как кончится срок действия арендного договора.

Обязанности арендодателя:

  • предоставить для аренды пригодное для проживания жилое помещение;
  • позаботиться о предоставлении коммуналки (квартплата и абонентская плата уплачивается арендодателем, а электроэнергия и междугородные телефонные звонки – арендатором).

Права арендодателя

Арендодатель имеет право:

  • на заключение арендного договора, перезаключение его (когда истечёт установленный срок) и отказ от заключения;
  • согласиться, если арендатор попросит вселить другие лица;
  • на предложение арендатору размера платы за аренду (нельзя изменить её без согласия второй стороны);
  • на расторжение арендного договора;
  • требовать, чтобы арендатором соблюдались все правила пользования жилым помещением, вовремя производилась оплата, освобождалось помещение, когда истечёт срок аренды;
  • проверять состояние помещения в любое время (нужно согласовать с арендатором).

Кто такой арендатор

Вторую сторону арендного договора представляет арендатор. Это физическое или юридическое лицо, берущее под свою ответственность арендуемое имущество на какой-то конкретный срок (указывается в договоре).

После оформления арендного договора с арендодателем – собственником арендуемого имущества – арендатор получает право владеть и пользоваться землёй/помещением/оборудованием на срок аренды.

Получается, что, по сути, арендатор является нанимателем, а арендный договор – имущественным наёмом.

Кто может быть арендатором? Это может быть любое лицо, которое платит арендную плату за пользование помещением/имуществом.

По юридической формулировке слова «арендатор» это сторона арендного договора, взявшая арендуемое имущество при условии, что он будет пользоваться им хозяйственно и срочно, а по истечению срока имущество будет возращено владельцу. В качестве арендаторов может выступать:

  • государственная/кооперативная/общественная организация;
  • гражданин старше 18 лет;
  • группа граждан.

Бывает, что образовываются организации арендаторов, выступающие в качестве юридических лиц и пользующиеся их правами. Их создание происходит добровольно.

Какие ещё бывают арендаторы

Вид
Кто это

Субарендаторы
Субарендаторами называют лица, которые заключили договор о субаренде с арендатором. Это те, кто повторно арендуют уже арендованный объект.

Якорные арендаторы
Это физические или юридические лица, которые владеют не всем торговым комплексом, а только значительной его частью (от 5 до 15% площади от всего комплекса).

При всём этом, у арендатора есть обязательства и права.

Их регулируют Гражданский и Жилищный кодексы, и они должны быть оговорены в арендном договоре.

Когда между арендодателем и арендатором заключается договор аренды, обе стороны должны знать свои обязанности. Арендатор должен:

  • Выплачивать оговоренную сумму аренды ровно в срок, без задержек. В ином случае за просрочку нужно будет заплатить штраф (это также указывается в арендном договоре). Если вы просрочите более двух уплат арендной суммы, договор может быть расторгнут арендодателем (он имеет на это право). А если арендатор не оплатит все долги, арендодатель может подать на него в суд.
  • Сохранять объект, на время аренды полученный в собственность, в должном виде. Арендатор отвечает за сохранность помещения/оборудования, и если по его вине во время пользования объект был повреждён, побит (в случае техники), запущен (в случае помещения), арендатору нужно будет возместить арендодателю нанесённый ущерб. Если объект был полностью уничтожен или разбит (техника), арендатору предстоит оплата всей рыночной стоимости объекта.
  • По истечению срока аренды вернуть съёмный объект арендодателю-собственнику. Если этого не произойдёт, в лучшем случае арендатору просто нужно будет заплатить штраф, в худшем – дело дойдёт до суда, ведь арендодатель в таком случае вправе туда обратиться.

Права арендатора

Кроме своих обязанностей, арендатору должно быть известно, какие у него есть права:

  • пользоваться помещением/имуществом на протяжении арендного срока;
  • получить в собственность объект, который пригоден для эксплуатации и полностью соответствует указанным в арендном договоре характеристикам.
  • вселить в арендуемое помещение свою супругу(-га) и детей до 18 лет (другие лица может вселить только по соглашению с арендодателем);
  • если арендодатель сам расторгнет арендный договор (без согласия арендатора и при условии, что тот ничего не нарушал), получить полную компенсацию.

На видео о договоре найма недвижимости

Итак, арендодатель сдаёт имущество в аренду, а арендатор на определённый срок пользуется этим имуществом на условиях соблюдения правил и своевременной оплаты.

Если арендатор причинил ущерб (испортил имущество) арендодателю?

Арендодатель стал предпринимателем: последствия для компании-арендатора

5 февраля, 2018 – 21:03

Отношения между арендатором и арендодателем регулируются главой 34 ГК РФ, а так же вопросы относительно возмещения ущерба причиненного арендатором арендодателю так же регулируются главой 59 ГК РФ.

Скажу сразу, обычно дела по взысканию ущерба причиненного арендатором арендодателю не обходятся без судебных разбирательств, ведь вред имуществу может быть причинен в результате нарушения условий договора, так и в результате несоблюдение внедоговорных обязательств которые обычно обусловлены нормами и правилами использования имущества именно с той целью, для которой конкретное имущество обычно используется. Обычно бывает достаточно доказать, что факт причинение ущерба арендатором имел место, не важно имеются ли основания для предъявления требований по договору или нет.

Одно здесь важно, арендодатель обязан по закону предоставить арендатору имущество в состоянии соответствующем заключенному договору аренды, а так же в состоянии пригодном для использования такого имущества в соответствии с его прямым назначением.

Важно

Арендатор же в свою очередь обязан использовать арендованное имущество согласно условиям договора и в соответствии с его прямым назначением.

Скажем если арендатор выполнил все условия договора, фактически их не нарушал, но использовал арендованное имущество не в соответствии с его прямым назначением и в результате нецелевого использования был причинен ущерб, то здесь возникают внедоговорные обстоятельства за которые наступает ответственность в результате причинения ущерба арендованному имуществу.

Если арендатор передает обратно арендованное имущество и оно не соответствует условиям договора аренды, имущество имеет явные повреждения и передано обратно не в том состоянии в котором оно передавалось арендатору и здесь нужно будет первым делом понять, причинение вреда произошло в результате нарушения условий договора или имело место нарушение внедоговорных обстоятельств.

В любом случае, причиненный ущерб должен быть доказан и факт его причинение доказывает арендодатель.

К примеру по вине арендатора произошел пожар в результате которого пострадало имущество арендодателя.

По практике в такой ситуации причиненный вред подлежит возмещению на основании статьи 1064 ГК РФ и ответственность за возмещение вреда ложится на причинителя, то есть виновное в возникновении вреда лицо.

В данной ситуации подлежит возмещению все имущество арендодателя которое пострадало в результате пожара, так же возмещаются расходы которые потребуются на восстановление поврежденного огнем имущества и возмещается прочий ущерб возникший в результате пожара.

Здесь нужно понимать, что ущерб это расходы которые лицо чье право было нарушено должно будет произвести для восстановления нарушенного права, так же возмещаются неполученные в результате причиненного ущерба доходы которые мог бы получить арендодатель если его право не было бы нарушено.

Здесь для суда важно доказать причинно-следственную связь между действиями или бездействиями арендатора и наступившими в результате этого последствиями, то есть доказать что именно в результате не выключенного обогревателя или чайника арендатора произошел пожар. Так же необходимо оценить причиненный ущерб.

Совет

Не редки ситуации когда в результате того же пожара сгорает какое либо имущество арендодателя и его наличие (существование) необходимо будет доказать в суде, что можно сделать только на основании документов составленных в результате проведения инвентаризации, ведь инвентаризация показывает факт наличия конкретных предметов и объектов, отсутствие которых после пожара можно подтвердить проведением повторной инвентаризации и понять есть ли расхождения.

Так же для подачи иска в суд о возмещении ущерба причиненного арендатором бывает достаточно факта передачи имущества арендодателю в состоянии худшем, чем имущество было передано арендатору.

Здесь доказательством ухудшения состояния имущества переданного в аренду будет являться акт приема передачи в котором были указаны все имеющиеся изъяны (если они существовали) и указано то состояние имущества в котором оно находилось на момент его передачи арендатору.

Именно по акту приема передачи можно точно определить какие недостатки возникли в результате использования имущества арендатором и обязательно нужно будет доказать, что состояние имущества ухудшилось по сравнению с тем состоянием в котором оно находилось в момент передачи имущества арендатору.

Обычно в таких ситуациях возмещается стоимость ремонта которые необходимо для приведения помещения в то состояние в котором оно находилось на момент его передачи арендатору.

Здесь как я вам уже говорил очень важно иметь на руках подписанный сторонами акт приема передачи имущества, ведь это основной документ на основании которого возможно доказать наличие возникших недостатков возникших по вине арендатора.

Если арендатор не соблюдал условия договора аренды, то помимо возмещения ущерба возникшего в результате невыполнения договорных обязательств, арендатор должен выплатить арендодателю неустойку.

Если квартиранты испортили имущество?

 В данной ситуации вы конечно же можете требовать возмещения ущерба, но здесь так же важную роль будет играть акт приема передачи и договор аренды, ведь очень важно доказать, что конкретный человек арендовал у вас квартиру в конкретный промежуток времени, при этом обстановка в квартире была зафиксирована, то есть у вас есть акт, где указано, в каком состоянии находилась мебель, отделка и бытовая техника в квартире.

Вот наши рекомендации по составлению акта приема передачи квартиры:

  • В акте опишите в каком состоянии находится отделка квартиры, есть ли на обоях следы грязи, потертости, рваные участки, в каком состоянии находится пол, потолок, двери, техника, мебель и прочее, чем подробнее будет акт, тем лучше;
  • Помните что есть такое понятие как естественный износ, которые на зависит от арендодателя, к примеру арендатор ежедневно открывает и закрывает двери, пользуется смесителем, стираной машиной, ходит по полу и убирает его, в результате обычных действий происходит естественный износ, последствия которого арендатор оплачивать не должен, это обязательно нужно участь;
  • Вы имеете полное право по условия договора аренды раз или 2 раза в месяц проверять состояние квартиры, при проверке обязательно должен присутствовать арендатор;
  • Очень полезно сзастраховать квартиру от ущерба, вы можете застраховать вашу ответственность на случай если арендаторы затопят соседей или устроят пожар в результате тушения которого опять же пострадают соседи. Страховать можно как элитное жилье, так и обычное, это не будет лишним;
  • Обязательно укажите в договоре аренды условия запрещающее проживание домашних животных, если вы против этого.

Если у вас есть акт приема передачи и официальный договор, то вы в принципе хоть немного но защищены, по крайней мере у вас есть акт на основании которого вы сможете доказать факт причинения ущерба и у вас есть договор аренды подтверждающий, кто же был арендатором и кто причинил ущерб.

Взыскание размера ущерба происходит как в досудебном порядке, так и в судебном. Если с арендатором не удалось договориться до суда, то приходится готовить исковое заявление и подавать ан него в суд и уже в суде доказывать сумму ущерба и взыскивать ее с арендатора.

Если у вас остались вопросы, то задайте их нашему юристу, он проконсультирует вас, ответит на все вопросы и поможет решить проблему. 

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector