Готовьтесь к новому учету аренды!

Сдача имущества по новому стандарту «Аренда»: трудности бухгалтера и пути их решения

Готовьтесь к новому учету аренды!

По новому стандарту «Аренда» вести учет объектов аренды стало сложнее. Бухгалтерам пришлось разбираться в новых терминах и правилах учета. Внимание к деталям! Ведь информация об учете объектов аренды отражается в отчетности учреждения, в том числе годовой.

Разложим по полочкам учет имущества у арендодателя. И предложим решение в сложных ситуациях трактовки стандарта.

Могут ли учреждения сдавать в аренду недвижимое имущество?

Учреждения могут сдавать в аренду нежилые помещения, принадлежащие им на праве оперативного управления, при соблюдении определенных условий. Это следует из нормы Гражданского кодекса.

Так как собственником недвижимого имущества, закрепленного за учреждениями на праве оперативного управления, является учредитель, то только с его согласия учреждения могут распоряжаться имуществом:

  • бюджетным и автономным учреждениям согласие собственника имущества требуется на распоряжение недвижимым и особо ценным движимым имуществом (п. 2 и 3 ст. 298 ГК РФ);
  • автономные учреждения не нуждаются в согласии собственника на распоряжение недвижимым имуществом, приобретенным на средства от приносящей доход деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);
  • казенным учреждениям на распоряжение имуществом требуется согласия собственника всегда (п. 4 ст. 298 ГК РФ).

Перечисленные нормы можно применять при передаче имущества в аренду. Следовательно, чтобы сдать в аренду помещение, учреждению необходимо получить разрешение учредителя. И выполнить еще одно условие: отразить такую деятельность в своих учредительных документах.

На основании статьи 298 ГК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду зданий и помещений, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного и автономного учреждения.

Доходы, полученные от такой деятельности казенного учреждения, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы Российской Федерации.

Как вели учет сдаваемого в аренду помещение до вступления в силу стандарта Аренда?

Вебинар СГС «Аренда»

Учет основных средств у арендатора и арендодателя

Смотреть

Любой бухгалтер, который учитывал сдаваемое в аренду имущество, скажет, что раньше было проще.

Учреждение-арендодатель до вступления в силу положений стандарта Аренда учитывало передаваемое имущество на соответствующих забалансовых счета 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)», 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование» и вело расчет по арендным платежам с пользователем имущества на соответствующих счетах аналитического учета счета 0 205 20 000 «Расчеты по доходам от собственности».

С 1 января 2018 года бухгалтеры учреждений госсектора столкнулись с трудностями учета. Найдем правильное решение.

1. Как определить тип аренды?

Классификация объекта учета аренды для целей бухгалтерского учета относится к сфере профессионального суждения бухгалтера. Стандарт «Аренда» для начала предлагает бухгалтеру определить, к какому типу арендных отношений относится заключенный учреждением договор аренды. Предусмотрена следующая классификация объектов учета аренды:

  • Объекты учета операционной аренды.
  • Объекты учета финансовой (неоперационной) аренды.

Сдаваемое в аренду помещение отнесем к операционной аренде, если:

  • срок пользования имущества меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении. Например, сдаете в аренду здание на три года, а после окончания договора аренды срок его полезного использования — 25 лет;
  • на дату подписания договора аренды общая сумма арендной платы ниже и несопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества на дату классификации объектов учета аренды. Например, по договору аренды тира общая сумма платежей за три года составит 360 000 ₽, а справедливая, т.е. рыночная стоимость этого здания — 20 млн ₽.

Перечисленные признаки по отдельности или вместе являются основанием для классификации объектов учета аренды в качестве объектов учета операционной аренды.

О каком сроке полезного использования идет речь в стандарте «Аренда»?

По мнению Минфина России в письме от 13.01.2017 № 02-07-07/83464, срок полезного использования — это не оставшийся срок амортизации передаваемого здания. Осуществлять указанное сопоставление на основе оставшегося срока амортизации передаваемого объекта аренды некорректно.

Профпереподготовка 272 ак.часа

Для главного бухгалтера организации госсектора. Код А, В

Программа

Срок полезного использования объекта учета аренды — это срок, в течение которого предусматривается, что учреждение-собственник имущества в своей деятельности будет пользоваться имуществом и дальше, после окончания договора аренды, в тех целях, ради которых он получен. В целях получения экономических выгод или полезного потенциала, связанных с пользованием объектом учета аренды.

Операционная аренда — это наиболее распространенный вид аренды, когда имущество сдают на значительно меньший отрезок времени, чем установленный срок его полезного использования. По этой причине арендные платежи меньше полной стоимости такого имущества.

Обратите внимание

Объекты учета операционной аренды возникают, например, при передаче в аренду зданий, помещений на небольшой срок (от нескольких месяцев до нескольких лет), несопоставимый с оставшимся сроком полезного использования имущества (п. 12 Стандарта «Аренда»).

Такие договоры учреждения заключают чаще всего, по новому стандарту их относят к объектам учета операционной аренды:

  • договоры, по которым есть арендная плата, но нет выкупной стоимости;
  • договоры, в которых есть условие о возврате имущества после окончания срока в условиях годности к дальнейшей эксплуатации.

Не относят к договорам операционной аренды и являются финансовой арендой:

  • договоры лизинга вне зависимости от того, кто является балансодержателем по договору;
  • договоры с правом выкупа;
  • договоры безвозмездного, бессрочного пользования.

Вывод: правильно определите тип арендных отношений: операционная или финансовая аренда. Это надо сделать на основе условий классификации в СГС «Аренда». Полагайтесь на свое профессиональное суждение.

2. С какого момента начинать учет по стандарту «Аренда»?

Если договор аренды заключен в 2017 году и ранее, учет по СГС «Аренда» ведут с 1 января 2018 года. Если договор с 1 января 2018 года и позже — с того события, которое наступило раньше:

  • подписан договор аренды;
  • приняты обязательства по пользованию и содержанию имущества. Даже если нет договора, но есть расходы по содержанию имущества — начинаются арендные отношения.

3. Как перейти на учет аренды по новому стандарту?

Пример: бюджетное учреждение, общеобразовательная школа, имеет на балансе здание тира, владеет им на праве оперативного управления.

С 1 января 2017 года по согласованию с учредителем школа передает здание тира в пользование коммерческой организации. Договор аренды заключен на три года. Арендный платеж составляет 10 000 ₽ в месяц.

Арендодатель возмещает расходы учреждения по коммунальным платежам. В договоре есть условие о возврате арендатором здания тира после окончания срока в условиях годности к дальнейшей эксплуатации.

Бюджетное учреждение предполагает использовать этот актив в дальнейшей хозяйственной деятельности.

Школа является арендодателем и договор, заключенный в 2017 году, на основании информации о сроках и размерах арендных платежей с точки зрения СГС «Аренда» на 1 января 2018 года отнесен к операционной аренде.

В соответствии с рекомендациями Минфина в письме от 13.12.2017 № 02-07-07/83463 «О направлении Методических указаний по переходным положениям СГС «Аренда» при первом применении», на 1 января 2018 года бухгалтерия образовательного учреждения:

  • Провела инвентаризацию имущества, переданного в пользование в соответствии с договорами, заключенными до 1 января 2018 года и действующим в период применения СГС «Аренда». Провела анализ договора аренды, на основании которого учреждение передало во временное пользование здание тира.
  • Определила оставшийся срок полезного использования объекта операционной аренды, оставшийся срок пользования тира. Из условий договора оставшийся срок пользования зданием тира арендатором составит 2 года, срок полезного использования объекта после окончания договора аренды составит 25 лет.
  • Бухгалтерия запросила и получила акт сверки по арендным платежам. Определила, что общая сумма арендных платежей за оставшийся срок использования тира, которую заплатит арендатор (начиная с 1 января 2018 года и до завершения срока договора) составит 240 000 ₽.
  • Профессиональное суждение бухгалтера об отнесении данного договора к договорам операционной аренды оформлено в виде текстового документа, составленного в произвольной форме.
  • Пользуясь рекомендациями Минфина в письме от 13.12.2017 № 02-07-07/83463, бухгалтер учреждения составила бухгалтерскую справку ф. 0504833 для формирования в межотчетный период входящих остатков по объекту учета аренды, в которой:
  • Отражена сумма расчетов с пользователями имущества по арендным платежам: Дебет 0 205 21 000    Кредит 0 401 30 000 — 240 000 ₽.

    (в сумме арендных платежей за оставшийся срок полезного использования объектов учета аренды).

  • Отражен объем ожидаемого дохода от арендных платежей:
    Дебет 0 401 30 000    Кредит 0 401 40 121 — 240 000 ₽.
  • Отражен перенос дебиторской задолженности по коммунальным (условным арендным) платежам: Дебет 0 401 30 000    Кредит 0 205 31 000 Дебет 0 205 35 000    Кредит 0 401 30 000

    (в сумме дебиторской задолженности по возмещению расходов в рамках арендных отношений по состоянию на 1 января 2018 года):

    • информацию о передаче здания тира арендатору в рамках операционной аренды бухгалтер отразила в Инвентарной карточке учета нефинансовых активов ф. 0504031.

    Как заполнить инвентарную карточку при сдаче имущества в аренду комментирует Александр Опальский, лектор онлайн-курса в Контур.Школе «Главный бухгалтер организации государственного сектора. Подготовка на соответствие профстандарту «Бухгалтер» (код А,В)»:

    4. Как вести учет по договору операционной аренды в течение года?

    Продолжим пример.

    Информация о здании тира, переданного в пользование в 2017 году, отражалась на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» по балансовой стоимости здания. В соответствии с СГС «Аренда» учет здания у арендодателя по договору операционной аренды на забалансовом счете 25 следует продолжить.

    Операции по учету, которые возникают ежемесячно в период действия договора аренды:

  • Признаны доходы по операционной аренде доходами текущего финансового года (в сумме ежемесячного платежа):
    Дебет 2 401 40 121    Кредит 2 401 10 121    
  • Начислен НДС по доходам от сдачи имущества в аренду:
    Дебет 2 401 10 121    Кредит 2 303 04 730
  • Начислены коммунальные расходы по сданному в аренду имуществу:
    Дебет 2 401 20 223    Кредит 2 302 23 730
  • Начислены доходы от возмещения коммунальных услуг (по условным арендным платежам):
    Дебет 2 205 35 560    Кредит 2 401 10 135
  • Получены денежные средства за аренду тира:
    Дебет 2 201 11 510    Кредит 2 205 21 660
  • Получены денежные средства на компенсацию коммунальных расходов:
    Дебет 2 201 11 510    Кредит 2 205 35 660
  • Учет доходов по условным арендным платежам комментирует Александр Опальский:

    Уменьшение показателя по счету 0 20521 000 надо отражать ежемесячно проводкой:

    Дебет 2 20111 510    Кредит 2 20521 660 — получены денежных средства за аренду имущества (ежемесячно или по графику платежей).

    Таким образом пользователи бюджетной бухгалтерской отчетности получат достоверную информацию о размере доходов учреждения от арендной платы за сданное имущество.

    5. Что делать, когда закончится срок действия договора аренды?

    Арендодателю нужно списать с 25 забалансового счета балансовую стоимость здания по окончании договора аренды. Одновременно в инвентарной карточке учета нефинансовых активов ф. 0504031 — отразить изменение данных о лице, ответственном за сохранность объекта, и сведения о местонахождении возвращенного объекта.

    Рекомендации бухгалтеру: в связи с вступлением в силу СГС «Аренда», а также с учетом письма Минфина России № 02-07-07/83463 в учетной политике учреждения на 2018 год в отношении объектов учета аренды должны быть отражены:

    • счета в рабочем плане счетов для отражения объектов учета аренды;
    • применяемые способы амортизации относительно объектов учета аренды;
    • особенности применения первичных учетных документов при отражении операций по объектам учета аренды, в том числе при изменении их стоимостных оценок в бухгалтерском учете;
    • порядок проведения инвентаризации объектов учета аренды.

    Новая методология учета аренды: проект ФСБУ «Учет аренды» для арендатора

    Готовьтесь к новому учету аренды!

    В.В. Приображенская, к.э.н. (Минфин России), рассматривает особенности проекта нового Федерального стандарта бухгалтерского учета (ФСБУ) «Учет аренды», разработанного Минфином России, и рассказывает о порядке учета у арендатора.

    В частности, об учете права пользования активом, задолженности по аренде, улучшений арендованного имущества, а также об особенностях учета аренды на льготных условиях.

    Проект ФСБУ «Учет аренды» разработан на основе нового МСФО по аренде – МСФО (IFRS) 16 «Аренда» [1] и был размещен для публичного обсуждения в соответствии с Федеральным законом «О бухгалтерском учете» [2] в открытом доступе до 10.10.2017 на сайте Минфина России.

    По сравнению с предыдущей редакцией стандарта по аренде (МСФО (IAS) 17 «Аренда») новый стандарт предполагает значительное изменение порядка раскрытия аренды в финансовой отчетности арендатора. Совет по МСФО обозначил, что одним из основных таких изменений является более полное раскрытие арендатором информации об арендных отношениях в финансовой отчетности.

    Важно

    С этой целью для арендатора упразднено деление аренды на операционную и финансовую. Аренда должна отражаться на балансе арендатора аналогично порядку, который ранее действовал в отношении финансовой аренды.

    Увеличение коли­чества отражаемых арендаторами активов повлечет за собой также увеличение объема обязательств, что, в свою очередь, приведет к изменению ряда финансовых показателей [3].

    Признание в бухгалтерском учете права пользования активом

    В Стандарте вводится принципиально новый для российской методологии [4] бухгалтерского учета вид актива – право пользования активом. Под активами мы понимаем сформированные идентифицируемые ресурсы организации, контролируемые в результате прошлых событий и предназначенные для реализации уставных задач организации [5].

    В качестве права пользования активом арендатор принимает к бухгалтерскому учету предмет аренды. Право пользования активом отражается в составе нефинансовых активов арендатора как самостоятельный объект бухгалтерского учета.

    В Стандарте предусмотрено освобождение для арендатора, при котором он вправе не отражать в качестве актива право пользования арендованным активом, а арендные платежи признавать в качестве расхода равномерно (линейным способом) или на основе другого систематического подхода, когда такой подход лучше отражает структуру потребления арендатором выгод (преимуществ). Арендатор может воспользоваться таким право, если одновременно соблюдаются все перечисленные условия:

    1)  текущая восстановительная стоимость предмета аренды является низкой, например, не превышает
    300 000 руб., либо срок аренды не превышает 12 месяцев на дату начала аренды (например, договор проката).

    При этом текущей восстановительной стоимостью предмета аренды считается сумма денежных средств, которая должна была бы быть уплачена организацией в случае необходимости замены предмета аренды. При определении текущей восстановительной стоимости не учитывается износ и физическое состояние предмета аренды.

    Иными словами, стоимостной лимит может устанавливаться только в зависимости от стоимости нового аналога предмета аренды, а не в отношении его рыночной (справедливой) стоимости. Например, если рыночная стоимость арендованного автомобиля будет составлять менее 300 000 руб., в отношении такого предмет аренды арендатор вряд ли сможет воспользоваться правом на освобождение.

    Также нельзя воспользоваться границами стоимостного лимита и не признавать предмет аренды в качестве права пользования активом, если арендатор предполагает предоставить такой предмет субарендатору в пользование в соответствии с соглашением о субаренде;

    Совет

    2)  арендатор имеет возможность самостоятельно использовать предмет аренды, и способность предмета аренды приносить арендатору экономические выгоды преимущественно не зависит от других активов;

    3)  в договоре аренды отсутствует возможность выкупа предмета аренды.

    Решение не отражать в качестве актива право пользования арендованным активом принимается арендатором в отношении группы однородных по характеру и способу использования предметов аренды. В случае, когда предмет аренды имеет низкую текущую восстановительную стоимость, указанное решение может приниматься в отношении каждого предмета аренды в отдельности.

    При принятии к учету права пользования активом арендатор должен определить соответствующую единицу учета. Единицей бухгалтерского учета права пользования активом является инвентарный объект.

    Инвентарным объектом права пользования активом признается объект, являющийся предметом аренды в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

    Составная часть предмета аренды обособляется в качестве самостоятельной единицы бухгалтерского учета права пользования активом в случае, когда:

    1)  характер (порядок) использования указанной части отличается от характера (порядка) использования остальной части предмета аренды, и

    2)  исходя из условий договора аренды можно выделить арендные платежи, приходящиеся на обособляемую часть предмета аренды.

    В качестве инвентарного объекта права пользования активом также может признаваться совокупность однородных предметов аренды по одному договору аренды или по группе однотипных договоров аренды в случае, если такие предметы аренды имеют аналогичный характер использования в деятельности организации и по ним предусмотрен аналогичный график арендных платежей.

    Обратите внимание

    Единица бухгалтерского учета права пользования активом может быть изменена, если существенно изменились данные, которые использовались при ее определении, например, в связи с изменением договора аренды.

    Возникшие в связи с этим корректировки отражаются в бухгалтерском учете как изменения в оценочных значениях в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету ПБУ 21/2008 «Изменения оценочных значений»*, если они не влияют на финансовое положение организации, финансовый результат ее деятельности и (или) движение денежных средств.

    Примечание:

    МСФО, Дипифр

    Готовьтесь к новому учету аренды!

    13 января 2016 года вышел новый стандарт по аренде IFRS 16 «Leases».

    Несомненно, его появление станет революцией в сфере бухгалтерского учета, поскольку коренным образом меняется учет у арендаторов: теперь любая аренда за небольшим исключением приведет к отражению активов и обязательств в отчете о финансовом положении.

    Появление IFRS 16 очень сильно повлияет на финансовую отчетность огромного количества компаний. Финансовый мир уже изменился, и хотя сейчас это еще незаметно, но со временем все почувствуют масштаб трансформации. Бухгалтера, юристы, финансовые аналитики, налоговики — никто не останется в стороне.

    Арендатор, заключая договор аренды, получает в свое пользование актив и несет обязательства по платежам арендодателю.

    Большинство договоров аренды в настоящее время классифицируются как операционная аренда, и, следовательно, никакие активы и обязательства, связанные с такой арендой, не отражаются на балансах компаний.

    Информация о них содержится только в пояснительной записке к финансовой отчетности, но реальные цифры по таким договорам пользователи не видят.

    Исключение арендных активов и обязательств из баланса дает неполную картину финансовой позиции компаний-арендаторов.

    Большинство инвесторов и финансовых аналитиков используют информацию в пояснительной записке, чтобы самостоятельно оценить активы и обязательства, связанные с «забалансовой» арендой.

    Важно

      Однако такие вынужденные корректировки являются крайне неточными в виду ограниченного характера отчетной информации.

    В материалах IASB приводится такой факт: многие аналитики сейчас умножают годовой расход по аренде на 8, чтобы оценить, например, общую долговую нагрузку компаний-арендаторов. Теперь с выходом IFRS 16 цифры активов, обязательств, финансовых расходов и операционных результатов компаний с большой долей забалансовой аренды будут более точными, и искусственных корректировок отчетности уже не потребуется.

    IASB в своих материалах прямо говорит о недостатке учетной информации и приводит примеры обанкротившихся компаний из сферы ритейла, у которых сумма долговых обязательств, отраженных в отчетности, была на сотни и тысячи процентов меньше, чем общая величина долга с учетом обязательств по операционной аренде (см. таблицу).

    Компания
    Недисконтированные арендные обязательства
    Долговые обязательства, отраженные в отчетности
    Отношение арендных обязательств к отчетному долгу в %

    Circuit City (US)
    $4,537 m
    $50 m
    9074%

    Borders (US)
    $2,796 m
    $379 m
    738%

    Woolworths (UK)
    £2,432 m
    £147 m
    1654%

    HMV (UK)
    £1,016 m
    £115 m
    883%

    Во втором столбце таблицы приведены оценки обязательств, связанных с «забалансовой» арендой, которые не были отражены в финансовой отчетности. Если бы эти суммы обязательств были на балансах данных компаний, то, скорее всего, многие пользователи отчетности в свое время приняли бы другие инвестиционные решения.

    В некоторых зарубежных статьях, появившихся после выхода IFRS 16, приводится оценочная цифра в $2,8 триллиона арендных обязательств (lease commitments), которые отсутствуют на балансах компаний при нынешних требованиях бухгалтерских стандартов по аренде.

    Сложно представить, что случится, когда эта огромная сумма скрытых долговых обязательств станет видимой, но эффект от этого, несомненно, будет революционным.

    Ключевые изменения в учете аренды в новом стандарте IFRS 16

  • вводится единая бухгалтерская модель для всех типов аренды у арендаторов
  • вводится требование об отдельном учете сервисного элемента арендных договоров
  • Изменения в учете арендаторов

    Если говорить коротко, то главное изменение заключается в требовании к арендаторам отражать активы и обязательства, связанные с договорами аренды, в отчете о финансовом положении.

    Арендаторы (lessee) должны использовать единый подход ко всем арендным договорам:  операционная аренда в понимании МСФО 17 для них более не существует.

    Согласно IFRS 16 любая аренда для арендатора рассматривается как операция финансирования.

    Проводка на начало аренды: Дт Актив (право использования) (ROU) Кт Обязательство по аренде

    Арендное обязательство рассчитывается как дисконтированная стоимость будущих арендных платежей по договору. Активом при этом является право пользования арендованным имуществом, это так называемый right-of-use asset (ROU). Его величина на начало аренды равна арендному обязательству (см.

    выше) плюс первоначальные прямые издержки арендатора.

    Кроме того, первоначальная величина актива может быть скорректирована на сумму предварительных платежей, выплаченных (lease payments) или полученных (lease incentives) от арендодателя на момент начала аренды, а также на величину обязательства по рекультивации и восстановлению (если таковое имеется).

    В дальнейшем активы ROU должны учитываться в соответствии с МСФО IAS 16 «Основные средства», т.е. по ним должна начисляться амортизация (depreciation) в течение срока аренды. К ним также применяется стандарт МСФО 36 «Обесценение активов».

    Совет

    Арендное обязательство учитывается аналогично тому, как это делается для обязательства по финансовой аренде в МСФО 17, т.е. по нему начисляется финансовый расход.

    Таким образом, в отчете о прибылях и убытках у арендатора будут отражаться расходы по амортизации, финансовые расходы по аренде, а также возможные убытки от обесценения актива ROU.

    • Дт Финансовый расход по аренде Кт Обязательство по аренде
    • Дт Расход по амортизации актива Кт Актив (право использования) ROU
    • Дт Убыток от обесценения Кт Актив (право использования) ROU

    Для краткосрочных арендных договоров (сроком 12 месяцев или меньше), а также для аренды активов небольшой стоимости ($5,000 или менее, если активы новые) предусмотрено исключение (optional lessee exemption) из общего правила. Такие договора по выбору компании-арендатора могут учитываться как операционная аренда в МСФО 17, т.е. активов  и обязательств в ОФП не будет, а в ОПУ будут отражаться расходы по аренде одной суммой.

    Здесь уместно будет привести список арендных договоров, к которым IFRS 16 не применяется:

    • учет аренды, связанной с разработкой или использованием минеральных ресурсов (нефть, газ и прочие нерегенерируемые ресурсы)
    • концессионные соглашения о предоставлении услуг (service consessions arrangements, IFRIC 12)
    • учет арендаторами аренды биологических активов (МСФО 41)
    • учет арендодателями лицензий в отношении интеллектуальной собственности (регулируется IFRS 15)
    • права арендаторов по лицензионным соглашениям (фильмы, видео, пьесы, рукописи, патенты и авторские права — регулируется МСФО 38)

    Изменения в учете арендодателей

    Хорошая новость для арендодателей — учет аренды для них остался таким же, каким он был в стандарте МСФО IAS 17. То есть для них понятие операционной и финансовой аренды осталось в силе. IASB посчитал, что изменение учета для арендодателей потребует значительных затрат, которые не перекроют потенциальные преимущества от такого изменения.

    Да, арендодатели отделались легким испугом, ведь бухгалтерский учет для них не поменялся. Но это не означает, что их жизнь не изменилась. Бизнес всегда меняется, когда меняются внешние условия его функционирования.

    Арендаторы будут пересматривать подходы к ведению бизнеса, вновь заключаемые договора аренды будут включать в себя иные юридические и финансовые условия. Всё это, несомненно, внесет новизну и в жизнь арендодателей.

    Никто не сможет отсидеться в тихой гавани перед лицом таких кардинальных изменений.

    Требование об отдельном учете сервисного элемента договоров аренды

    Часто контракты содержат два элемента: арендный и сервисный. Например, аренда машины вместе с услугами по техобслуживанию или аренда здания (части здания) с услугами по охране и уборке помещений.

    IFRS 16 требует от арендаторов выделять сервисный компонент договора и распределять платеж по договору на оба компонента. Такое распределение должно осуществляться на основе автономных цен (stand-alone prices) за каждый компонент договора, аналогично тому, как это делается в стандарте IFRS 15.

    Соответственно, арендодатели должны распределять выручку по договору аренды с сервисным компонентом в соответствии с IFRS 15.

    Обратите внимание

    В ответ на запросы заинтересованных сторон во время обсуждения стандарта IASB включил в IFRS 16 возможность не выделять сервисный компонент, а учитывать весь договор как аренду. Эта возможность предоставлена для упрощения учета. Арендаторы могут делать это по своему выбору, но только если сервисный элемент составляет незначительную часть договора.

    Пример учета арендного договора с сервисным компонентом приведен в следующей статье.

    Какие последствия ожидаются от внедрения IFRS 16

    Для арендодателей кроме дополнительных требований к раскрытию информации значительного эффекта на финансовый учет не ожидается.

    Для арендаторов с высокой долей операционной аренды финансовая отчетность существенно изменится. Отчет о финансовом положении пополнится новыми активами и обязательствами. И если активы только «украшают» отчетность, то появление значительных сумм обязательств может существенно повлиять на восприятие компаний инвесторами и кредиторами.

    Суммарное влияние на отчет о совокупном доходе будет незначительным, более вероятно, что общая сумма расходов не изменится, так как вместо расхода по аренде появятся амортизация активов и финансовые расходы. Но распределение этих расходов по годам будет другим — в первые годы аренды расходы будут больше, чем в последующие (см.

    пример в следующей статье).

    Поменяются коэффициенты, которые рассчитываются на основе финансовой отчетности.

    EBITDA ( earnings before interest, tax, depreciation and amortisation) и операционная прибыль, как ожидается, вырастут для компаний-арендаторов с большой долей аренды.

    Отношение долга к капиталу (debt-to-equity ratio), безусловно, увеличится, а коэффициенты, рассчитываемые от величины активов (например, asset turnover), наоборот, станут меньше.

    Отрасли, которые будут сильно затронуты изменениями в результате выхода IFRS 16, приводятся в материалах IASB. В первую очередь это компании, занимающиеся ритейлом, и авиакомпании, а также туристический бизнес, бизнес в сфере транспорта, телекомуникаций, медицины, информационных технологий.

    Правила учат, исключениями живут

    Разработчики стандартов МСФО дают нам всем три года на то, чтобы изучить новые принципы и подготовиться к изменениям в бухгалтерском учете договоров аренды. Стандарт обязателен к применению с 1 января 2019 года, хотя компании могут применять его раньше этой даты при условии, что новый стандарт по выручке IFRS 15 будет применяться вместе с ним.

    Чтобы минимизировать влияние IFRS 16 на финансовую отчетность некоторые компании. вероятно, решат пересмотреть определенные положения длоговоров, например, сроки аренды и опции для пролонгации договоров. Кто знает, что придумает бизнес, чтобы обойти или использовать в свою пользу новые правила. Ясно только одно — финансовый мир изменился, и он изменился уже сегодня.

    Другие статьи по международным стандартам:

    Вернуться на главную страницу

    СТАНДАРТ. Журнал “Советник Бухгалтера”

    Готовьтесь к новому учету аренды!

    Стандарт “аренда”: что сделать в этом году?

    И.В. Артемова,
    главный бухгалтер, консультант

     
        С 2018 года вступают в силу новые федеральные стандарты учета, в том числе стандарт “Аренда”, утвержденный приказом Минфина России от 31.12.2016 № 258н (далее – Стандарт № 258н).

    Последний существенно меняет подход и принципы отражения в учете организациями госсектора арендованного имущества, безвозмездно полученного в пользование имущества, а также имущества, сданного в аренду или безвозмездное пользование.

    Изменится учет как у арендаторов, так и у арендодателей.
     

    Арендные отношения: что к ним относится?

     
        Стандарт № 258н вступает в силу с 1 января 2018 года и распространяется:


    на государственные (муниципальные) учреждения, органы государственной власти (государственные органы), местного самоуправления, управления государственных и территориальных внебюджетных фондов РФ;


    иные организации, осуществляющие в соответствии с бюджетным законодательством РФ бюджетные полномочия по ведению бюджетного учета и (или) составлению, представлению бюджетной отчетности.

        Все эти субъекты учета будут применять Стандарт № 258н при отражении объектов бухгалтерского учета, возникающих при получении (предоставлении) во временное пользование имущества, в том числе на безвозмездной основе, при раскрытии в бухгалтерской (финансовой) отчетности информации об этих объектах, если иное не установлено другими применяемыми федеральными стандартами и (или) иными применяемыми нормативными правовыми актами, регулирующими бухгалтерский учет и отчетность (п. 2 Стандарта № 258н). Это означает, что даже с 1 января 2018 года приоритет имеют иные действующие нормативные акты, в том числе Инструкция по применению Единого плана счетов, утвержденная приказом Минфина России от 01.12.2010 № 157н (далее – Инструкция № 157н). Следовательно, Стандарт № 258н будет применяться в части, не противоречащей Инструкции № 157н в той редакции, которую будет на 1 января 2018 года.
        Соглашение об аренде – договор (соглашение), в соответствии с которым субъектом учета осуществляются арендные отношения в течение срока, согласованного передающей имущество стороной (правообладателем, арендодателем) и принимающей имущество стороной (пользователем, арендатором).    В соответствии с пунктом 4 Стандарта № 258н он не применяется при отражении в бухгалтерском учете объектов бухгалтерского учета, возникающих в рамках:

        а) договоров (соглашений) аренды, заключенных в целях разведки или использования полезных ископаемых, нефти, природного газа и аналогичных невозобновляемых ресурсов;

        б) лицензионных соглашений, предметом которых являются объекты нематериальных активов;    в) соглашений об аренде биологических активов.

        Также данный нормативный документ не относится к аренде закрепленного государственного (муниципального) имущества на праве оперативного управления за субъектами учета с целью выполнения ими возложенных на них полномочий (функций) (п. 7 Стандарта № 258н).

        В соответствии с пунктами 8 и 9 Стандарта № 258н признается арендными отношениями безвозмездная передача:


    имущества между субъектами учета с сохранением за правообладателем права оперативного управления;

    Кадастровый учет аренды в 2019 году

    Готовьтесь к новому учету аренды!

    Кадастровый учет недвижимости заключается во внесении в госреестр ЕГРН сведений о существовании объекта и основных характеристиках, позволяющих его идентифицировать. Правила кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость, в том числе и при аренде объектов, зафиксированы в ГК РФ и Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – Закон № 218-ФЗ).

    Долгосрочный договор аренды

    Статья 609 ГК РФ регламентирует следующий перечень требований к форме договора аренды на недвижимость:

    • если хотя бы одной из сторон договора является предприятие, договор должен оформляться в виде письменного документа;
    • аналогичное требование распространяется на договоры со сроком действия более года;
    • для долгосрочных договоров аренды недвижимости, заключенных на срок более года, действует обязательное правило о регистрации с внесением сведений в ЕГРН.

    Законодательство рассматривает аренду в качестве ограничения прав собственника, поэтому без прохождения регистрационной процедуры долгосрочные договоры являются недействительными.

    Все объекты недвижимости, расположенные на территории РФ, подлежат обязательному кадастровому учету, а сведения о них содержаться в общедоступном реестре ЕГРН.

    Важно

    Следовательно, чтобы соблюсти правило о регистрации сделки аренды, собственник должен предварительно поставить объект на кадастровый учет. Для каждого вновь созданного объекта кадастровый учет проводится одновременно с регистрационными действиями.

    Недвижимость, построенная до 2013 года, подлежит кадастровому учету по заявлению собственника, в том числе при совершении сделок (купля-продажа, аренда и т.д.).

    Регистрация договора аренды части помещения

    Чтобы зарегистрировать договор аренды, любой из контрагентов должен обратиться с заявлением в службу Росреестра или Многофункциональный центр.

    Чтобы договор был зарегистрирован, в ЕГРН должны быть сведения об арендуемом объекте, в том числе кадастровый номер.

    Если на момент передачи недвижимости в аренду объект не проходил учет, эта процедура будет проведена одновременно с регистрационными действиями.

    Закон допускает возможность передать во временное возмездное пользование часть здания или помещения, причем собственнику не обязательно выделять указанную часть капитальными и постоянными ограждающими конструкциями. Для регистрации аренды на часть объекта также нужно пройти процедуру кадастрового учета, которая характеризуется следующими нюансами:

    • стороны должны согласовать местоположение части здания или помещения, а также его границы в пределах целого объекта недвижимости;
    • для временного кадастрового учета изготавливается технический план целого объекта, на котором отражаются границы арендуемой части здания или помещения;
    • учет в Росреестре проводится с присвоением временного кадастрового номера, который будет аннулирован после прекращения договорных отношений.

    В рамках здания или помещения могут выделяться несколько самостоятельных частей, одновременно передаваемых в аренду. Каждая из указанных частей должна пройти временный кадастровый учет, чтобы договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке.

    Зачем нужен кадастровый учет договора аренды?

    Все сведения об объектах недвижимости, а также их правообладателях, обременениях и ограничениях прав, по итогам кадастрового учета вносятся в госреестр ЕГРН. Аренда является ограничением права, поскольку сохраняет свое действие даже при переходе права собственности на объект недвижимости. При подготовке к совершению сделок из выписки ЕГРН можно узнать следующие данные и характеристики:

    • наличие у арендодателя полномочий по распоряжению объектом – зарегистрированное право собственности;
    • сведения о кадастровом номере объекта;
    • информация о границах арендуемого объекта, его основных параметрах (этажность, тип объекта и т.д.).

    Указанные сведения позволяют проверить юридическую чистоту сделки и избежать неблагоприятных последствий в виде потери денежных средств.

    Федеральный стандарт «Аренда» – учет с 2018 года в 1С: БГУ 8

    Готовьтесь к новому учету аренды!

    Опубликовано 25.03.2018 21:49Просмотров: 14918

    С начала 2018 года вступают в силу 5 различных стандартов, которые регулируют отдельно взятую область бухгалтерского учета.

    На нашем сайте была уже был материал по нововведениям в части учета ОС (Федеральный стандарт «Основные средства» – учет с 2018 года в 1С: БГУ), а в этой статье хотелось бы остановиться на учете в соответствии с новым федеральным стандартом «Аренда».

    Давайте разбираться, что несет нам это нововведение, и как организован учет в программе «1С: Бухгалтерия государственного учреждения 8, редакция 2.0».

    Новый федеральный стандарт для госучреждений по учету аренды был подготовлен в конце 2016 года, а вступил в силу с 1го января 2018 года. Утвержден приказом Министерства финансов 258н.

    После введения в действия нового федерального стандарта – первое, что необходимо сделать бухгалтеру – это классифицировать имеющиеся в учете договора аренды. Теперь нужно разделять объекты аренды (как полученные в аренду, так и отданные в аренду) на объекты учета:
    1. операционной аренды;
    2. финансовой (неоперационной) аренды.

    Что немаловажно – этот стандарт касается и всех тех объектов, договор аренды у которых не истек на начало января 2018 года. То есть имеющиеся активные договоры аренды нужно пересмотреть и классифицировать.
    СГС «Аренда» описывает, что необходимо отнести к объектам учета аренды. В целом – это следующий список:
    1.

    Совет

    Имущество, которое было передано в возмездное/безвозмездное пользование;
    2. Имущество, относящееся к имуществу казны, которое также было передано в возмездное/безвозмездное пользование;
    Исключениями, которые как объекты учета аренды НЕ классифицируются (а значит, в отношении них СГС «Аренда» не применяется), являются:
    1.

    Имущество, переданное на правах оперативного управления для того, чтобы субъект учета мог выполнять возложенные на него функции;
    2. Имущество – участок недр для геоизучения;
    3.

    Имущество, являющееся биологическим активом (животное или растение, которое способно приносить экономическую прибыль, например, давать сельскохозяйственную продукцию или другие биологические активы);
    4. Имущество, являющееся нематериальным активом (например, какой-то результат интеллектуальной деятельности).

    После того, как мы разобрались, что именно принимать как объекты учета аренды, возникает вопрос – как классифицировать их на операционную и неоперационную аренду?

    Признаки операционной (нефинансовой) аренды:
    1. Если срок пользования имуществом меньше, причем намного, чем оставшийся срок полезного использования;
    2. Если сумма платежей по аренде и выкупной цены по окончанию срока аренды меньше, причем намного, справедливой стоимости имущества (чаще всего – это цена имущества для передачи права собственности).

    Признаки неоперационной (финансовой) аренды:
    1. Если срок пользования имуществом сопоставим (почти равен) с оставшимся сроком полезного использования;
    2. Если сумма платежей по аренде сопоставима со справедливой стоимостью имущества;
    3.

    Если в конце срока аренды или заранее (по внесению всех арендных платежей в полном объеме) – права собственности переходят к арендатору;
    4. Если имущество настолько специализированное, что только арендатор может использовать его без существенных модификаций;
    5.

    Если имущество, передаваемое в аренду, не может быть заменено арендатором на другое (без каких-либо дополнительных убытков для арендатора);
    6. Если у арендатора имущества приоритетное право на продление арендных отношений (в том числе при условии сохранения размера арендной платы);
    7.

    Обратите внимание

    Если имущество может быть заменено арендодателем другим имуществом.
    Хочу обратить ваше внимание, что для классификации достаточно хотя бы одного признака: если присутствует всего один признак по тому или иному типу аренды – можно смело делать выводы.

    Как новое ПБУ «Учет аренды» поможет сэкономить налог на имущество

    Готовьтесь к новому учету аренды!

    ходе встречи обсуждались проблемы и вопросы, связанные с налогообложением лизинговых операций. Отдельное внимание было посвящено особенностям проекта нового ПБУ «Учет аренды».

    Бухгалтерский и налоговый учет по лизингу частично сблизится, что может принести налоговую выгоду

    Альмин Рабинович начал с того, что Минфин России опубликовал на своем сайте проект нового ПБУ «Учет аренды». То, что его примут в I квартале 2013 года, маловероятно.

    Поскольку данное положение базируется на принципах МСФО, как этого и требует Федеральный закон от 06.12.11 №402-ЗФ «О бухгалтерском учете». А для международного стандарта финансовой отчетности (IAS) 17 «Аренда» также подготовлен проект изменений.

    Поэтому, скорее всего, чиновники утвердят новое ПБУ только после того, как будут внесены изменения в этот стандарт.

    Ведущий обратил внимание на то, что новое положение выгодно для лизингополучателей с точки зрения уплаты налога на имущество. «ПБУ „Учет аренды“ изменяет порядок формирования налоговой базы, причем не в пользу бюджета», — отметил лектор. Ведь именно по данным бухгалтерского учета определяется сумма налога на имущество, подлежащая уплате в бюджет.

    Напомним, если имущество учитывается на балансе лизингополучателя, то его первоначальная стоимость формируется исходя из общей суммы задолженности перед лизингодателем по договору без учета НДС (п. 8 Указаний, утвержденных приказом Минфина России от 17.02.97 №15).

    То есть в нее включается стоимость объекта для лизингодателя, его доход и иные фактические затраты, связанные с приобретением основного средства.

    Тогда как в пункте 13 проекта нового ПБУ указано, что если договор предусматривает переход права собственности к лизингополучателю, то первоначальная стоимость у него принимается равной сумме, которую он заплатил бы за объект, приобретая его в собственность на условиях немедленной оплаты. То есть указанная величина принимается равной цене приобретения лизингодателем имущества у поставщика на условиях немедленной оплаты. Аналогичные нормы содержатся и в налоговом учете (абз. 3 п. 1 ст. 257 НК РФ). А цена приобретения у поставщика всегда меньше суммы лизинговых платежей, соответственно уменьшится и налоговая база по налогу на имущество. «Поскольку на практике сделок, связанных с лизингом и арендой, не так много, как операций по учету основных средств, чиновники, надо полагать, будут согласны на небольшие бюджетные потери», — отметил лектор.

    «Одно из важных отличий нового положения от сегодняшней ситуации в том, что финансовая аренда (лизинг) не выделяется в какой-то отдельный вид аренды», — обратил внимание слушателей Альмин Рабинович. Если по окончании договора аренды право собственности переходит к лизингополучателю, то это отражается у обеих сторон сделки как купля-продажа с отсрочкой платежа.

    Важно

    Вместе с тем с принятием ПБУ «Учет аренды» стороны договора не смогут решать, на чьем балансе будет учитываться предмет лизинга.

    Исходя из буквального толкования пунктов 21, 24, 25 проекта, следует, что если по окончании срока аренды право собственности переходит к лизингополучателю, то имущество с момента фактической передачи в пользование учитывается на его балансе.

    Следовательно, он и является плательщиком налога на имущество. В случае аренды без перехода права собственности налог, скорее всего, будет уплачивать лизингодатель. Отметим, что условие о том, на чьем балансе будет учитываться имущество, очень важно.

    Ведь на нем построено множество способов налоговой экономии. В частности, в настоящее время начислять амортизацию с коэффициентом ускорения будет именно та сторона, которая учитывает объект у себя на балансе (п. 10 ст. 258, подп. 1 п. 2 ст. 259.3 НК РФ).

    Но для того, чтобы ввести в действие новое ПБУ, необходимо отменить статью 31 Федерального закона от 29.10.98 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

    Соответствующий законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с принятием Закона от 06.12.11 № 402-ФЗ „О бухгалтерском учете“» уже подготовлен Минфином.

    Но пока не внесен на рассмотрение в Государственную думу.

    В ходе встречи у слушателей возникли вопросы:

    — Скажите, как будут отражаться доходы и расходы по договору лизинга?

    — Разницу между ценой немедленной оплаты, отраженной как выручка от реализации предмета лизинга, и суммой лизинговых платежей лизингодатель в бухучете будет отражать как процентный доход в течение действия договора лизинга. Следовательно, у лизингополучателя на такую же сумму будет процентный расход.

    — А как это отразится на налоговом учете? Нормы статьи 269 НК РФ будут применяться к таким процентам?

    — Согласно сегодняшним нормам НК РФ, это не проценты. Но нельзя исключить вероятность внесения изменений в главу 25 НК РФ.

    Ведь уже сейчас при проверках налоговики пытаются переквалифицировать договоры лизинга в куплю-продажу с отсрочкой платежа. Тем не менее понятие лизинга в Федеральном законе от 29.10.

    98 № 164-ФЗ никто не меняет, как в гражданском (ст. 665 ГК РФ) и налоговом (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ) законодательстве.

    — Как нужно будет отражать операции по договорам лизинга, заключенным до введения в действие нового ПБУ?

    — Я думаю, что будут действовать переходные положения. К тому же существуют правила ретроспекции, то есть данные в балансе на 31 декабря предыдущих отчетных периодов должны быть пересчитаны по новым правилам. Но на сумме налога на имущество, уплаченного в прошлые периоды, это никак не скажется. Потому что налоговая база по данному налогу определяется не по данным баланса за прошлые годы.

    Если разделить объект лизинга на части, амортизацию можно списать на расходы гораздо быстрее

    Лектор затронул очень важный вопрос о том, что же является единицей учета, если лизингополучатель приобретает сложные объекты основных средств. В бухучете есть такое понятие, как конструктивно-сочлененный объект (п. 6 ПБУ 6/01).

    При этом каждый предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно. В случае наличия у одного объекта нескольких частей, сроки использования которых существенно отличаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный объект.

    Ими могут быть, например, авиационный двигатель и само воздушное судно или автомобиль и прицеп.

    Совет

    Ранее чиновники придерживались мнения, что учитывать такое имущество в качестве отдельных инвентарных объектов в налоговом учете правомерно (письмо Минфина России от 20.02.08 №03-03-06/1/121). Так, авиационные двигатели учитываются как самостоятельное амортизируемое имущество. Следовательно, амортизация по ним спишется на расходы гораздо быстрее.

    Ведь срок полезного использования корпуса летательного аппарата составляет 15–20 лет, тогда как срок использования двигателя всего пять лет. Поэтому в данном случае бухгалтерский и налоговый учет совпадают. «Если в кодексе что-то непонятно, то надо идти в другую область, где эти термины разъяснены (п. 1 ст. 11 НК РФ).

    Так считал Минфин России, называя такой областью ПБУ 6/01», — отметил ведущий.

    Сейчас же, по мнению Минфина, такое имущество нужно учитывать как единый объект (письмо от 10.03.11 №03-03-10/18). Кроме того, списание части объекта нужно отражать как частичную ликвидацию с уменьшением стоимости объекта (п. 2 ст. 257 НК РФ).

    Какие налоговые риски возникают при неравномерных лизинговых платежах

    Договор лизинга может предусматривать неравномерные лизинговые платежи. Зачастую таким образом лизингополучатели намеренно завышают расходы, учитываемые при расчете налога на прибыль. На практике неравномерные лизинговые платежи возможны при сезонном использовании имущества.

    «Лизингополучатель ежемесячно ставит на расходы лизинговый платеж за вычетом амортизации (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Однако при неравномерных платежах в отдельные периоды такой платеж может оказаться меньше амортизации.

    В результате, учитывая в расходах и сумму амортизации, и лизинговый платеж, лизингополучатель учтет в сумме за весь период действия договора больше расходов, чем сумма амортизации», — указал лектор.

    Дело тут в том, что НК РФ не предусматривает отрицательных значений в результате вычитания амортизации из лизингового платежа.

    Например, ежемесячная сумма амортизации равна 100 ед., а лизинговый платеж — 150 ед. При равномерных платежах лизингополучатель ежемесячно будет учитывать в расходах по 100 ед. амортизации и по 50 ед. лизинговых платежей. Всего 150 ед.

    Однако если, к примеру, в первую половину срока действия договора платеж будет 250 ед., а во вторую — 50 ед., налоговые расходы при их неправильном учете составят по 100 ед. амортизации и, соответственно, 150 и 50 ед. лизинговых платежей. Итого в месяц в среднем 200 ед.

    ((250 150) : 2), что на 50 ед. больше, чем при равномерных платежах.

    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

    Adblock
    detector