Компенсация за изъятие имущества для государственных нужд: что с ндфл?

Содержание
  1. Нужно ли платить НДФЛ с выкупной стоимости имущества, изъятого для государственных нужд?
  2. Компенсация за изъятие имущества для государственных нужд налогом на прибыль не облагается
  3. Суть проблемы
  4. Судебные решения
  5. Учет компенсации за изъятие земли
  6. Налоговый учет компенсации за изъятие земли
  7. Позиция чиновников
  8. Арбитражная практика
  9. Бухгалтерский учет компенсации за изъятие земли
  10. Учитывается ли в доходах компенсация за изъятие земель для государственных или муниципальных нужд? — Новости — КонсультантПлюс Свердловская Область
  11. Возмещение за изымаемый земельный участок
  12. Основания, по которым изымают землю у собственника
  13. Последствия изъятия участка для нужд государства или муниципалитета. Определение стоимости земли
  14. Как осуществляется возмещение по соглашению сторон и через суд
  15. Компенсация в натуральном виде: земля в обмен на землю
  16. Особенности принудительного изъятия земли
  17. За изъятые для госнужд земли дадут компенсацию
  18. Некоторые аспекты исчисления налогов при компенсации собственникам за изымаемое у них для государственных или муниципальных нужд недвижимое имущество
  19. Компенсации за снос строений: налогообложение

Нужно ли платить НДФЛ с выкупной стоимости имущества, изъятого для государственных нужд?

Компенсация за изъятие имущества для государственных нужд: что с ндфл?

Выкуп недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд сегодня не редкость. Достаточно вспомнить самый резонансный случай — выкуп земельных участков под строительство олимпийских объектов в г.Сочи.

Если земельный участок или расположенный на нем объект недвижимости (жилой или нежилой), принадлежащие частному лицу, будут находиться на месте будущей автомагистрали (железной дороги и т.п.

), закон позволяет властям изъять имущество.

Вообще, изъятие земли допускается только в строго исключительных случаях, установленных Земельным кодексом РФ. Основаниями для изъятия являются (п.39 Земельного кодекса):

  • выполнение международных обязательств РФ;
  • размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (в т.ч. объектов энергетических систем, автомобильных дорог федерального, регионального или местного значения, объектов обороны и безопасности и др.);
  • иные обстоятельства в установленных федеральными законами и законами субъектов РФ случаях.

Недвижимое имущество может изыматься у собственника только при изъятии земельного участка, на котором это имущество расположено (п.2 ст.235 ГК).

Изъятие происходит путем выкупа. При этом заключается соглашение о выкупе, в котором государство (субъект РФ, муниципалитет) обязуется уплатить собственнику выкупную цену изымаемого имущества (п.1 ст.281 ГК).

Выкупная цена включает (п.2 ст.281 ГК):

—  рыночную стоимость имущества;

—  убытки, причиненные собственнику изъятием (в том числе упущенную выгоду).

Выкупная цена определяется по соглашению сторон либо, при недостижении согласия, по решению суда (ст.ст.281,282 ГК)

Выкупная стоимость может быть выплачена как денежными средствами, так и в натуре: предоставлением взамен изымаемого земельного участка другого участка с зачетом его стоимости в выкупную цену (п.3 ст.281 ГК РФ).

Полученная в рамках соглашения о выкупе компенсация (в денежной или натуральной форме) является доходом от продажи, подлежащим налогообложению НДФЛ (подп.5 п.1 ст.208 НК).

Обратите внимание

При этом у налогоплательщика появляется обязанность по самостоятельному исчислению и уплате налога (подп.2 п.1 ст.228 НК).

Не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, он обязан представить в ИФНС по месту жительства налоговую декларацию с указанием всех доходов, источников их выплаты и заявленных налоговых вычетов (п.1 ст.229 НК).

На основании подп.1.1 п.1 ст.220 Налогового кодекса налогоплательщики, у которых было изъято имущество для государственных или муниципальных нужд, имеют право заявить имущественный вычет в размере стоимости, полученной ими в денежной или натуральной форме (Письмо Минфина от 26.07.10 г. №03-04-05/10-416).

Таким образом, после применения имущественного вычета налог к уплате окажется нулевым. Однако декларацию представить все-таки придется. Штраф за непредставление (несвоевременное представление) нулевой декларации составляет 1000 рублей (п.1 ст.119 НК).

Компенсация за изъятие имущества для государственных нужд налогом на прибыль не облагается

Компенсация за изъятие имущества для государственных нужд: что с ндфл?

Материал подготовлен постоянным ведущим данной рубрики А.А. Куликовым, консультантом по налогам и сборам (e-mail: kaafsnp@mail.ru).

Содержание

Компенсация в счет возмещения убытков, возникших вследствие изъятия имущества для государственных нужд, не подлежит налогообложению налогом на прибыль

Суть проблемы

В соответствии с гражданским законодательством РФ допускается изъятие у собственника (иного уполномоченного лица) имущества для государственных и (или) муниципальных нужд. При этом указанному собственнику (уполномоченному лицу) подлежит выплате компенсация, преследующая целью возместить титульному собственнику стоимость изымаемого имущества.

Получение указанной компенсации неизбежно поднимает вопрос о необходимости ее обложения налогом на прибыль. Статьями 249-251 НК РФ данный вопрос непосредственно не урегулирован, что в итоге привело к возникновению налоговых споров.

При этом налоговыми органами, к сожалению, не было уделено должного внимания толкованию понятия “доход”, которое содержится в статье 41 НК РФ.

Судебные решения

Налоговый орган произвел начисление налога на прибыль на сумму компенсации, полученной налогоплательщиком вследствие изъятия имущества для государственных нужд.

Позиция налогового органа базировалась на толковании статьи 251 НК РФ, которая содержит исчерпывающий перечень доходов, не подлежащих налогообложению.

Поскольку в составе последних описанная компенсация не указана, то она подлежит включению в состав доходов.

ВАС РФ с таким подходом налогового органа не согласился, мотивировав свое решение системным толкованием статей 249-251 НК РФ в их взаимосвязи со статьей 41 НК РФ.

Статья 41 НК РФ, раскрывая понятие “доход”, исходит из того, что под последним понимается экономическая выгода. Следовательно, доход, в т. ч.

подлежащий налогообложению, возникает только в том случае, если установлен факт получения экономической выгоды.

Применительно к изъятию земель для государственных нужд титульный собственник получает компенсацию (возмещение) стоимости соответствующего актива.

При этом указанная компенсация (возмещение) имеют целью “заменить” имеющийся у налогоплательщика актив, необходимый для государственных нужд, другим активом (в частности, денежными средствами).

Вместе с тем, данная компенсация (возмещение) исключают возможность получения выгоды от операций по изъятию имущества для государственных нужд. Поскольку получение экономической выгоды в рамках данных операций исключено, то в силу статей 249-251 НК РФ у налогоплательщика не возникает налоговая база по налогу на прибыль.

Постановление Президиума ВАС РФ
от 23.06.2009 № 2019/09

Учет компенсации за изъятие земли

Компенсация за изъятие имущества для государственных нужд: что с ндфл?

Возможность изъятия земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд предусмотрена гражданским, земельным и градостроительным законодательствами. Так, в статье 49 Земельного кодекса РФ перечислены случаи, в которых изъятие возможно.

К их числу, например, относится размещение ряда объектов государственного или муниципального значения (энергетических систем, систем электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, автомобильных дорог), но только при отсутствии других вариантов размещения.

Далее в статье 55 Земельного кодекса РФ уточняется, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости по решению суда. А все остальные моменты – порядок выкупа, определения выкупной цены, прекращения прав владения и пользования земельным участком, права собственника выкупаемого участка – устанавливаются гражданским законодательством.

Решение о выкупе и уведомление собственника. Согласно статье 279 Гражданского кодекса РФ, изъятие земельного участка возможно путем выкупа, который осуществляется РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием. Соответствующее решение должен принять федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

В Градостроительном кодексе РФ (п. 4 ст. 9) есть важное уточнение на этот счет.

Важно

Органы госвласти и местного самоуправления не имеют права принимать решения об изъятии участков, если размещение на них объектов не предусмотрено соответствующими документами территориального планирования (в областях федерального транспорта и автомобильных дорог, обороны и безопасности, энергетики, высшего профессионального образования и здравоохранения) субъекта РФ или муниципальных образований.

Согласно все той же статье 279 Гражданского кодекса РФ, орган, принявший решение об изъятии, обязан уведомить об этом собственника земли в письменной форме не позднее чем за год до изъятия.

Выкупить участок досрочно допустимо только с согласия собственника. Те же требования зафиксированы и в статье 63 Земельного кодекса РФ.

В ней уточняется, что изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется только после:

  • предоставления по желанию лиц, у которых изымаются (выкупаются) участки, равноценных земель;
  • возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
  • возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды

Наряду с этими гарантиями собственнику изымаемого земельного участка должна быть возмещена его рыночная стоимость – если, конечно, ему не предоставлен взамен равноценный участок.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в Росреестре. О проведенной регистрации также должно быть сообщено собственнику с указанием ее даты.

Изъятие через суд.

Если собственник не согласен с самим решением об изъятии у него участка или с предлагаемыми ему условиями, в том числе и в отношении размера выкупной цены, тот орган, который принял и зарегистрировал решение о выкупе, может подать иск о выкупе данного участка в суд. На это ему отводится три года с момента направления уведомления о предстоящем изъятии собственнику участка.

Права собственника участка.

С момента регистрации решения об изъятии участка и вплоть до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка собственник вправе продолжать владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, а также производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Но если в этот период он затеет новое строительство, расширение или реконструкцию зданий и сооружений на данном земельном участке, он несет риск отнесения именно на него – на собственника – связанных с этим затрат и убытков, когда будет определяться выкупная цена участка (ст. 63 Земельного кодекса РФ).

Формирование выкупной цены. Согласно статье 281 Гражданского кодекса РФ, выкупная цена – то есть плата за участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд – определяется соглашением с собственником участка. В нее включаются:

1) рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества;

2) все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Кроме того, по соглашению с собственником ему может быть предоставлена взамен изымаемого участка другая земля с зачетом ее стоимости в выкупную цену.

Рыночная стоимость земельного участка, как предписывает статья 66 Земельного кодекса РФ, должна быть установлена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

А при оценке убытков нужно придерживаться Правил возмещения собственникам земельных участков … утвержденных постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262.

На это указывает пункт 5 статьи 57 Земельного кодекса РФ.

Налоговый учет компенсации за изъятие земли

Поскольку при выкупе участка собственник получает компенсацию, неудивительно, что чиновники считают эту сумму налогооблагаемым доходом.

Несмотря на то что официальные письма посвящены тем, кто применяет общий режим налогообложения и уплачивает налог на прибыль то же самое вполне актуально и для «спецрежимников».

Ведь они формируют состав доходов по тем же правилам: учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, предусмотренные статьями 249 и 250 Налогового кодекса РФ.

Позиция чиновников

Основной аргумент такой: компенсация (включая упущенную выгоду) не указана в статье 251 Налогового кодекса РФ. А ведь она содержит исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы, – письмо Минфина России от 11 июля 2012 г. № 03-03-06/1/334.

На этом основании чиновники делают вывод о том, что компенсацию за изымаемый участок нужно включать в доходы для целей налогообложения. Однако просто сослаться на то, что раз есть получение выкупной стоимости, значит, имеет место обычная реализация земли и возникает доход от реализации, чиновники не могут.

Ведь, как уже отмечалось, на деле выкупная цена состоит из трех элементов:

1) рыночная стоимость изымаемого земельного участка;

2) рыночная стоимость находящегося на нем недвижимого имущества;

3) возмещение убытков, связанных с изъятием участка (в том числе упущенной выгоды).

Совет

И говорить о доходе от реализации, по сути, можно только в отношении первого элемента. По второму элементу – компенсации стоимости недвижимого имущества, находящегося на изымаемом участке – чиновники рассуждают так.

Согласно положениям статьи 39 Налогового кодекса РФ учет компенсации за изъятие земли обусловлен наличием факта передачи изымаемого имущества в государственную или муниципальную собственность.

Значит, в случае изъятия объектов недвижимого имущества путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (и прекращения права собственности по ст.

239 Гражданского кодекса РФ) сумма получаемой компенсации должна быть включена в состав внереализационных доходов. То есть она в полном объеме увеличивает налоговую базу при любом режиме налогообложения.

И наконец, по третьему элементу – возмещению убытков и упущенной выгоды – привязка к реализации однозначно невозможна. И остается отнести ее к внереализационным доходам. В письме Минфина России от 12 мая 2012 г. № 03-03-06/1/242 рассмотренный принцип рассуждения был сформулирован так.

Передача организацией на возмездной основе (за компенсацию) права собственности на недвижимое имущество признается реализацией, а сумма компенсации – доходом от реализации. В случае отсутствия перехода права собственности сумма компенсации подлежит учету в составе внереализационных доходов.

Арбитражная практика

А вот арбитражная практика складывается в пользу налогоплательщиков

Например, в постановлении ФАС Московского округа от 18 мая 2012 г. № А40-77804/11-91-333 судьи не приняли доводы налогового органа о том, что компенсацию за изъятие объекта недвижимости с земельным участком нужно считать внереализационным доходом.

Но главный аргумент заключается в том, что, рассуждая о закрытости перечня выводимых из-под налогообложения доходов в статье 251 Налогового кодекса РФ, чиновники почему-то не вникают в смысл более важной нормы налогового законодательства, а именно статьи 41 Налогового кодекса РФ, посвященной принципам определения доходов.

Изначально доходом может признаваться только экономическая выгода. А выкупная цена, выплачиваемая при изъятии земельного участка, не может быть признана экономической выгодой, поскольку она предполагает лишь равноценное возмещение стоимости земельного участка. На это обращалось внимание, в частности, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 15 апреля 2009 г.

№ Ф04-2207/2009 (4504-А70-49). В том же судебном решении подчеркивалось, что в части возмещения убытков и упущенной выгоды применять пункт 3 статьи 250 Налогового кодекса РФ в качестве основания для их признания в составе внереализационных доходов некорректно.

Обратите внимание

Ведь в данном случае компенсация убытков производится не в связи с нарушением договорных обязательств, а в связи с изъятием земли для муниципальных нужд.

Еще один интересный довод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 23 июня 2009 г. № 2019/09.

Обратившись все к той же статье 41 Налогового кодекса РФ, Президиум ВАС РФ подчеркнул, что, согласно статье 35 Конституции РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда, а принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом нормы земельного и гражданского законодательства, а также Правила возмещения убытков собственникам земельных участков не предусматривают включения в сумму возмещения налога на прибыль, подлежащего уплате собственником земельного участка, изъятого для государственных нужд. Отсюда следует, что взимание с собственника земельного участка, изъятого для государственных нужд, налога на прибыль с суммы возмещения нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев.

Бухгалтерский учет компенсации за изъятие земли

Причитающаяся компенсация – выкупная цена – подлежит отнесению в кредит счета 91 «Прочие доходы и расходы». Расчеты с органом, осуществляющим изъятие (или третьими лицами, уплачивающими выкупную цену), целесообразно отражать на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Пример По решению местной администрации у хозяйства изымается земельный участок с расположенной на нем недвижимостью. Стороны достигли соглашения, что выкупная стоимость земли составляет 3 млн руб.

По данным бухучета первоначальная стоимость земельного участка равна 600 тыс. руб., а объекта недвижимости – 4 млн руб. (его амортизация составила 2,5 млн руб.

) Операции, связанные с изъятием участка и получением компенсации, отражаются проводками:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91

– 3 000 000 руб. – начислена компенсация;

Учитывается ли в доходах компенсация за изъятие земель для государственных или муниципальных нужд? — Новости — КонсультантПлюс Свердловская Область

Компенсация за изъятие имущества для государственных нужд: что с ндфл?

Название документа:

Письмо УФНС России по г. Москве от 28.04.2009 N 16-15/041707@

Комментарий:

В соответствии с п. 2 ст. 281 ГК РФ при изъятии земель для государственных или муниципальных нужд налогоплательщику компенсируется рыночная стоимость участка и находящейся на нем недвижимости, а также причиненные убытки. На практике у организаций возникает вопрос: облагается ли в данном случае сумма полученного возмещения налогом на прибыль?

Московские налоговые органы разъяснили, что компенсация за сносимое здание учитывается в доходах налогоплательщика, у которого изымают земельный участок. Объясняется это следующим. В ст. 251 НК РФ перечислены доходы, которые не включаются в базу по налогу на прибыль.

В данном перечне не указана компенсация убытков налогоплательщика, которые возникли в результате изъятия земельных участков. Поэтому эти средства учитываются в доходах. Также УФНС России по г. Москве отмечает, что остаточная стоимость сносимых объектов включается в состав внереализационных расходов по пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Минфин России тоже придерживается подобной точки зрения (Письмо от 13.03.2008 N 03-03-06/4/15).

Однако такой подход к решению данного вопроса не является единственно возможным.

Компенсацию, выплачиваемую при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, не следует включать в доходы. Данный вывод сделан в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.06.2009 N 2019/09. При этом суд исходил из того, что в соответствии с п. 3 ст.

35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд производится только после равноценного возмещения. А согласно п. 1 ст. 57 ЗК РФ убытки, в том числе упущенная выгода, возникшие при изъятии участка, компенсируются в полном объеме. Значит, уплата налога на прибыль с данных выплат приведет к нарушению принципа полного возмещения убытков.

А в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 15.04.2009 N Ф04-2207/2009(4504-А70-49) суд пришел к выводу, что компенсация за изымаемое имущество не является доходом в целях налога на прибыль. Объясняется это тем, что в соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме.

Важно

А выкупная цена изымаемого имущества представляет собой равноценное возмещение его стоимости. Также в некоторых судебных решениях отмечено, что в данном случае не применяется п. 3 ст. 250 НК РФ, который предусматривает включение в доходы компенсаций, выплачиваемых за нарушение условий договора.

При изъятии земель убытки возмещаются на основании специального акта органа государственной власти или местного самоуправления, поэтому применять данный пункт неправомерно. Подробнее об этом см. Энциклопедию спорных ситуаций по налогу на прибыль.

Таким образом, можно не включать в доходы компенсацию за сносимые здания, выплачиваемую при изъятии земельного участка. В данном случае спора с налоговыми органами не избежать, но у налогоплательщика есть все шансы отстоять свою позицию в суде.

Обзор подготовлен специалистами компании «Консультант Плюс» и предоставлен компанией «КонсультантПлюс Свердловская область» — информационным центром Сети КонсультантПлюс в г. Екатеринбурге и Свердловской области

Вернуться к списку новостей

Возмещение за изымаемый земельный участок

Компенсация за изъятие имущества для государственных нужд: что с ндфл?

Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Возмещение за изымаемый земельный участок

При выборе компенсации в натуре собственнику земельного участка, который подлежит изъятию, выделяется аналогичный по характеристикам участок.

Содержание

В гражданском и земельном законодательствах предусмотрены ситуации, когда у собственника изымается земля для реализации государственных или муниципальных нужд. При этом далеко не всегда происходит это на безвозмездной основе или в качестве наказания.

Так, если собственник – добросовестный и исполнительный, но его земельный участок требуется для государственных/муниципальных нужд, то в случае изъятия собственнику положена определенная компенсация.

Основания, по которым изымают землю у собственника

Статья 279 Гражданского кодекса РФ предусматривает изъятие земли у собственника. При этом порядок, условия и подробно описанные основания прописаны в земельном законодательстве. К последним относятся:

  • международные договоры;
  • строительство/реконструкция тех объектов, которые относятся к федеральным или особо значимым для государства;
  • любые другие основания, предусмотренные законодательством.

В свою очередь к объектам государственного значения относятся:

  • энергетические объекты;
  • объекты атомной и иной энергетики;
  • дорожное полотно, автомобильные дороги и прилегающая к ним территория;
  • объекты космической деятельности;
  • объекты коммуникаций местного или федерального значения.

Таким образом, если земельный участок требуется для реализации государственных и муниципальных нужд по описанным выше основаниям, то собственник будет его лишен, однако ему положена компенсация в натуре или в денежном эквиваленте.

Последствия изъятия участка для нужд государства или муниципалитета. Определение стоимости земли

Прежде всего, собственник лишается права на собственность данным участком, он не просто перестает им владеть, но и в документы о собственности, которые хранятся в управлении Росреестра, вносятся соответствующие отметки.

После того как у собственника изымают участок, ему предоставляется компенсация в виде земельного участка, аналогичного по размеру, стоимости и фонду, или в виде денежной суммы. При этом для того чтобы получить компенсацию в денежном эквиваленте, требуется правильно оценить стоимость участка, а несамостоятельно устанавливать сумму.

Согласно статье 281 Гражданского кодекса РФ для определения стоимости земли, которая подлежит изъятию у собственника, учитываются несколько факторов:

  • рыночная стоимость земли;
  • кадастровая стоимость земли;
  • стоимость оформления документов по снятию с регистрационного учета и постановки на учет;
  • компенсация по выгоде, которая могла бы быть получена собственником земли с использования участка;
  • убытки, которые понес собственник при изъятии участка.

Для того чтобы максимально защитить свои права, собственник земельного участка имеет право привлечь к оценке своего имущества независимую организацию, результаты оценки которой можно предоставить в суд, если изъятие земли происходит в судебном порядке, или в уполномоченные органы, с которыми составляется соглашение о передаче прав собственности на конкретный участок.

Под возмещением понимается также и предоставление аналогичного по характеристикам земельных участков собственнику.

То есть муниципалитет или представители государственных органов власти могут предложить собственнику обмен с так называемой доплатой.

Один участок земли меняется на другой, а в качестве доплаты выступают средства, которые требуются для оформления соответствующей документации по регистрации участка.

Как осуществляется возмещение по соглашению сторон и через суд

Если собственник земельного участка выражает свое согласие на изъятие земельного участка, то совместно с уполномоченными органами составляет соглашение-договор в письменной форме, где прописывается не только согласие лица на передачу прав собственности на участок государству или муниципалитету, но и другие обстоятельства, в частности, то, как именно будет производиться возмещение, в какой форме, в каком количестве, в какой срок.

Так, по соглашению сторон возмещение может быть осуществлено в денежном эквиваленте, размер которого прописывается отдельной строкой, в течение, например, одного года. В этот срок муниципалитет или государство обязаны возместить собственнику понесенные убытки и неудобства, с которыми ему пришлось столкнуться при изъятии участка из собственности.

В случаях когда собственник категорически против изъятия у него участка для реализации государственных или муниципальных нужд, против него может быть выдвинут иск в суд со стороны муниципалитета или того органа власти, которому подведомственен участок.

При этом, так же как и при согласии сторон, учитывается полностью вся сумма: и земли, и находящихся на ней объектов, и компенсация убытков, и потерянная выгода. Самостоятельно ни муниципалитет, ни собственник сумму установить не могут, поскольку это противоречит действующему законодательству.

Компенсация в натуральном виде: земля в обмен на землю

При выборе компенсации в натуре собственнику земельного участка, который подлежит изъятию, выделяется аналогичный по характеристикам участок. Если же подходящего участка на балансе государства или муниципалитета нет, то собственнику может быть предложен участок, уступающий по своим характеристикам, но с доплатой.

Доплата возмещается тем собственникам, у которых на изымаемой земле находятся постройки, а на предлагаемом в обмен нет ничего, кроме земли, или обмен недвижимости выходит неравноценным, например, в случаях когда собственнику земли с двухэтажным кирпичным домом предлагается участок с деревянной одноэтажной постройкой.

Последний вправе согласиться с компенсацией или же оспорить ее в судебном порядке.

Как показывает практика по вопросам земельных правоотношений редко суд учитывает мнение собственника, если изымаемый участок действительно необходим для реализации государственных и муниципальных нужд.

Совет

В этом случае за основу берутся только официальные документы, которые подтверждают правомерность действий и законность возмещения со стороны представителей государственных или муниципальных органов власти.

Особенности принудительного изъятия земли

К некоторым особенностям изъятия земли у собственника в принудительном порядке относят оценку правомерности действий самого собственника. Так, если в ходе изъятия земельного участка, будет выяснено, что он использовался с нарушением норм действующего земельного законодательства, то он может быть изъят на безвозмездной основе.

Другой особенностью является тот факт, что независимую оценку участка и всего, что на нем расположено, оплачивает тот уполномоченный орган, который выступил инициатором изъятия, а несобственник, даже если последний заказал эту экспертизу самостоятельно. Потраченные средства ему возмещаются со стороны уполномоченного органа власти.

Уполномоченным органом определяется управляющая компания, которая осуществляет все работы: кадастровую оценку, реальную рыночную стоимость, переговоры с собственником, составление соглашения или подготовку иска в судебный орган.

Собственник со своей стороны имеет право защищать свое право собственности всеми законными способами, настаивать на осуществлении его права собственности и соблюдения норм Конституции РФ, по которой никто не может лишить права собственности, не имея на то достаточных оснований. Если собственник докажет в суде, что его земельный участок не подходит для тех нужд, под которые его хочет реализовать государство, то решение об изъятии может сложиться в его пользу и право собственности останется за ним.

За изъятые для госнужд земли дадут компенсацию

Компенсация за изъятие имущества для государственных нужд: что с ндфл?

Если по вашему участку, на котором посажен сад или стоит пасека, должна пройти федеральная трасса или газопровод, то при его изъятии можно будет получить компенсацию не только за землю и строения.

Она положена и за упущенную выгоду, которую вы могли бы получить за проданные яблоки или мед. Однако торговаться придется быстро.

Закон, регламентирующий изъятие земли для государственных нужд, вступает в силу 1 апреля 2015 года. И касается он не только граждан, но и юридических лиц.

Обратите внимание

Чтобы защитить свои права, необходимо будет заключить специальное соглашение, в котором необходимо прописать цену на участок.

Подсчитать возможные убытки, которые понесет человек в случае отъема земли, и тоже внести их в документ. И начинать торг.

С 1 апреля подать заявление в ЗАГС можно по интернету

Но на всю процедуру теперь будет даваться не год, а всего три месяца. Если за это время сторговаться не удастся, дело передается в суд. И тогда участок изымут принудительно. И по цене, которую установят. Кстати, если на участке стоит самострой, то о компенсации можно забыть.

Короткий срок реализации своих прав на компенсацию таит в себе определенные опасности, уверены эксперты “РГ”. И надо о них помнить.

Успеть вполне реально. Но если с документами на недвижимость не все в порядке, понадобится дополнительное время, чтобы привести их в надлежащий вид. Могут возникнуть проблемы с подсчетом упущенной выгоды.

Оценкой занимаются специализированные организации, рассказывает доцент кафедры государственно-правовых дисциплин Института государственной службы и управления РАНХиГС Марина Лактаева.

“Но стоимость оценки довольно высока, так как специалистов не так много. И ложиться она будет на собственника.

И тут тоже могут возникнуть определенные проблемы”, – предупреждает она. Например, у пенсионера денег на процедуру может не быть. Но, уточняет эксперт, “если он продает тот же мед или яблоки из сада, то он должен быть зарегистрирован как предприниматель и одновременно способен подтвердить доход документами”.

При этом три месяца, уверяет Марина Лактаева, вполне достаточный срок для прохождения документов при завершении подобной сделки. “Однако все интересы защитить, конечно, будет не так просто, если возникнут какие-либо трения и вопросы.

К тому же предоставлено право обжаловать решение суда, но это может привести к тому, что время выйдет за трехмесячный срок, – предупреждает она.

– В общем, множество возникающих вопросов решит судебная практика, я уверена, решения обязательно найдутся”.

Важно

Совет тут один. Держите свои документы в порядке и собирайте подтверждение доходов от сада, если по генплану ваш участок попадает в зону федеральной стройки.

Некоторые аспекты исчисления налогов при компенсации собственникам за изымаемое у них для государственных или муниципальных нужд недвижимое имущество

Компенсация за изъятие имущества для государственных нужд: что с ндфл?

Налоговое законодательство различным образом трактует выплату и получение компенсации при изъятии земельного участка и иных объектов недвижимости. Необходимость уплаты НДС и налога на прибыль либо отсутствие такой необходимости оказывают существенное влияние на величину расходов регионального бюджета, связанных с процедурами изъятия.

Урегулирование налоговых последствий после нахождения сторонами приемлемого решения по поводу размера и способа компенсации за изымаемое имущество, может быть сравнимо, а в определенных случаях и превосходить экономические затраты органов власти региона, на решение вопросов с собственником. Таким образом, в урегулировании отношений по поводу изъятия земельных участков и иного недвижимого имущества на определенном этапе неизбежно возникает третье заинтересованное лицо – налоговый орган.

Позиция налоговиков сводится к тому, что отношения с казной должны регулироваться законодательством о налоговых последствиях гражданско-правовых сделок.

Однако принудительное изъятие для государственных или муниципальных нужд не может рассматриваться как обычная рыночная сделка купли-продажи, в частности по причине отсутствия изначального согласия и волеизъявления сторон.

Предметом переговоров является только размер компенсации, не ее факт.

Компенсация при принудительном изъятии имущества является более тонкой материей, чем обычные рыночные отношения и урегулирование экономических отношений сторон в данной сфере должно быть более инструментальным и детализированным.

Применение норм законодательства о налогообложении на открытом рынке, с учетом несоответствий и противоречий весьма схематично обозначенных выше, к экономическим отношениям региональных властей и частных лиц при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, приводит к значительно большим проблемам.

Весьма странным обстоятельством выглядит тот факт, что, казалось бы, сложный вопрос отношений государственного органа и частного лица, после его решения, переходит в конфликт между различными органами государственной власти, поиск решения которого оказывается в ряде случаев чрезвычайно сложным, а порой приводит в тупик.

Любопытная история с реконструкцией железнодорожного моста

Совет

Описанное выше достаточно легко проиллюстрировать на конкретном примере. При реализации проекта строительства третьего транспортного кольца в районе площади Гагарина была предложена комплексная схема организации транспортных потоков с уводом железнодорожной ветки под землю в отдельный тоннель.

Кроме того, железнодорожный мост, потерявший с течением времени прочностные свойства, было решено переплавить по Москве-реке ниже, в район Парка культуры имени М.Горького, а на его месте построить новый мост, обеспечивающий необходимые прочностные параметры.

Так как в реализацию проекта вовлекалось имущество железной дороги, Правительство Москвы заключило с ОАО «РЖД» договор, в соответствии с которым город компенсировал имущество, изъятое в процессе реконструкции железной дороги.

Осуществлялось это путем передачи нового имущества, созданного за счет средств регионального бюджета, а именно: оборудованные железнодорожные пути на оборудованные железнодорожные пути в тоннеле и мост на мост.

Возникла ситуация, при которой у ОАО «РЖД» выбыло имущество, остаточная балансовая стоимость которого на сотни миллионов рублей уступала стоимости нового, созданного за счет средств городского бюджета имущества.

Налоговые органы квалифицировали данную ситуацию как возникновение дохода акционерного общества.

Получение имущества в собственность обусловили необходимостью уплаты налога на прибыль и с разницы соответствующих стоимостей.

Данные требования ОАО «РЖД» переадресовало городу, так как именно город был инициатором реконструкции, без которой железная дорога могла бы функционировать и дальше на старом имуществе, причем без коммерческих потерь, обусловленных вынужденным периодом простоя во время строительства.

Городские власти даже при наличии желания оплатить налоговые последствия в соответствии с Бюджетным кодексом РФ не имеют права компенсировать налоговые и иные обязательства акционерного общества и любого иного субъекта предпринимательской деятельности.

Белое пятно в налоговом законодательстве…

В соответствии со ст. 71 Конституции РФ налоговое законодательство относиться к исключительной компетенции Российской Федерации, что лишает органы власти регионов каких-либо прав по решению приведенной в примере и множества других, аналогичных, постоянно возникающих задач.

Обратите внимание

Во многих проектах развития города вопросы решения налоговых последствий откладываются до «лучших времен», ставя вопрос развития региона в зависимость от готовности региональных властей идти на риск.

Вопрос включения в выкупную цену налогов (НДС и налог на прибыль) в качестве дополнительных расходов правообладателя (убытков) представляется весьма спорным.

Так как обязанность произвести равноценное возмещение предполагает возможность приобретения на средства компенсации аналогичного объекта, а при уплате НДС и налога на прибыль оставшаяся в распоряжении лица сумма не позволяет приобрести аналогичный объект.

Уполномоченные органы предоставляли ряд разъяснений, которые, однако, не снимают противоречия и содержат как мнение о необходимости уплаты налогов с полученной компенсации, так и противоположное утверждение.

Реализацией товаров работ или услуг организацией согласно п. 1 ст. 39 НК РФ признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Учитывая изложенное, изъятие земельных участков не может являться реализацией, что также косвенно подтверждается при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

…порождает необходимость уплаты налогов, увеличивающих бюджетные расходы,…

Еще одной труднообъяснимой особенностью налогового законодательства является тот факт, что налоговые последствия при изъятии земельного участка отличаются от налоговых последствий при изъятия иного недвижимого имущества.

Если участок не застроен, то он может быть изъят для государственных нужд с выплатой компенсации на основе его рыночной стоимости, которая не трактуется фискальными органами как доход, с вытекающими последствиями по налогообложению.

Важно

Изъятие же иного имущества, как уже находившегося на участке при его приобретении собственником, так и созданное им в процессе владения участком, при выплате компенсации обуславливается необходимостью уплаты налогов.

Таким образом, в данной ситуации можно говорить о дополнительных рисках инвестирования в недвижимость и, как следствие, дополнительного стимула роста ее стоимости.

В связи с тем, что согласно норме изложенной в ст.

15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере, только в случае компенсации расходов на уплату налогов, связанных с возмещением рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости, организация или физическое лицо сможет приобрести на рынке аналогичную взамен изымаемой недвижимость либо получить соответствующий денежный эквивалент.

…также возникают проблемы с начислением амортизации…

Условием принятия в собственность и постановки на балансовый учет объектов недвижимости, передаваемых в порядке компенсации, УФНС России по г.

Москве считает обязательство собственника оплатить налог на добавленную стоимость со стоимости объекта, а также налог на прибыль с разницы в стоимости сносимого объекта и объекта передаваемого в порядке компенсации.

Соответствующие финансовые требования собственники переадресуют городу, отказываясь принимать объекты до оплаты указанных налоговых требований за счет средств городского бюджета.

Следует отметить, что НДС, будучи включенным в стоимость строительства объекта, в полном объеме оплачен городским бюджетом к моменту завершения строительства. Повторная его оплата за счет бюджета города не может быть экономически обоснована.

Совет

Следует также отметить, что в отличие от зданий, строений и сооружений денежная компенсация при изъятии земельных участков указанными налогами не облагается.

В случае, если городом передаются собственнику бюджетные средства на ликвидацию имущества и создание аналогичного по функциональному назначению имущества на другой территории налог на прибыль не возникает, однако, в этом случае на имущество, созданное за счет средств бюджета, собственник не вправе начислять амортизацию.

В случае изъятия свободного земельного участка цена приобретения земельного участка лицом, у которого изымается участок, должна соответствовать балансовой стоимости, так как земельный участок не относится к амортизируемым объектам основных средств. Таким образом, в случае применении обшей системы налогообложения выкупная стоимость изымаемого недвижимого имущества, за исключением свободных земельных участков, может увеличиваться на сумму налога на прибыль и НДС, подлежащую уплате в бюджет.

Как быть?

Если на изымаемом земельном участке находится недвижимое имущество и организацией получена компенсация, включающая в себя стоимость недвижимого имущества и убытки, которые несет организация в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, необходимо учесть следующее.

В случае демонтажа (сноса) указанного недвижимого имущества и внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о ликвидации имущества данная операция не будет признаваться реализацией, а полученные денежные средства (компенсацию) нельзя расценивать как средства, полученные от реализации товаров (работ, услуг), а также как средства, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Если денежные средства, получаемые организациями в счет возмещения упущенной выгоды, обусловлены прекращением получения дохода с изымаемых земель, то такие денежные средства нельзя расценивать как средства, полученные от реализации товаров (работ, услуг), а также как средства, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Таким образом, считать изъятие недвижимого имущества для государственных нужд продажей, с применением соответствующих норм законодательства о налогообложении не представляется корректным.

При сделке купли-продажи действуют основополагающий принцип — принцип свободы договора. При изъятии нет самого факта продажи имущества, так как продавец не имеет свободы заключения договора, в том числе отказа от его заключения. Судебные решения на сей счет, также различны.

Компенсации за снос строений: налогообложение

Компенсация за изъятие имущества для государственных нужд: что с ндфл?

Свободных для строительства площадок с каждым годом становится все меньше.

Поэтому при возведении нового жилья, особенно в крупных городах, строительные компании нередко сталкиваются с ситуацией, когда приходится сносить строения, принадлежащие гражданам на правах собственности.

От оформления взаимоотношений с хозяевами строений, подлежащих сносу, зависит порядок налогообложения выплат.

В соответствии со статьей 239 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здание (сооружение или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке), оно может быть изъято у собственника путем выкупа государством. Причем в этом случае применяется тот же порядок, который предусмотрен и для выкупа земельных участков (ст. 279-282 Гражданского кодекса РФ).

Указанные нормы определяют взаимоотношения сторон при выкупе земельного участка и строений для государственных или муниципальных нужд.

Обратите внимание

Порядок же выкупа земельных участков под новое строительство организациями в Гражданском кодексе РФ не оговорен.

В этом случае отношения с владельцами строений, находящихся на этом участке и подлежащих сносу, «выстраивают» сами строительные организации. При этом используются аналогии из норм гражданского законодательства, регулирующих схожие отношения.

На практике встречается два способа оформления отношений с владельцами строений, подлежащих сносу: выкуп и компенсация.

В первом случае строительная компания выкупает это здание, становясь его полноправным владельцем. А во втором ограничивается лишь выплатой компенсации, не оформляя право собственности на себя.

Иногда в качестве компенсации за снос дома компания передает его владельцу новое жилье.

Несмотря на то что оба способа похожи, последствия для налогообложения у них разные.

ВЫКУП

Понятие выкупа в действующем гражданском законодательстве не встречается.

Вместе с тем на практике под этим термином наиболее часто понимается возмездная передача имущества в собственность другому лицу. А это в соответствии с гражданским законодательством соответствует предмету договора купли-продажи. Собственно, прежний владелец строения попросту продает его строительной компании.

Как и любой другой договор купли-продажи недвижимости, договор выкупа подлежит государственной регистрации и вступает в силу только после такой регистрации. Причем снести здание до момента регистрации этого договора строительная компания не может.

Действительно, в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г.

№ 8 дано разъяснение, что до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель недвижимости не вправе ею распоряжаться, поскольку право собственности на это имущество до этого момента сохраняется за продавцом.

При выкупе строения, подлежащего сносу, как и при любой другой продаже имущества, у физического лица возникает доход, подлежащий обложению налогом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса РФ при определении базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все поступления, как в денежной, так и в натуральной формах.

Если в договоре выкупа сносимого строения предусмотрена выплата денежных средств, то в доход включается вся выкупная стоимость, которая указана в этом договоре.

Важно

Если же предусмотрена неденежная форма расчетов, например предоставление другого жилья, доход физического лица определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 211 Налогового кодекса РФ, то есть по рыночной стоимости получаемого им имущества, например нового жилья.

Поскольку при осуществлении выкупа взаимоотношения сторон идентичны взаимоотношениям при заключении договора купли-продажи, доход, полученный продавцом от такой сделки, облагается в порядке, предусмотренном статьей 228 Налогового кодекса РФ для доходов, полученных от продажи имущества.

При заключении договора выкупа строительная компания не будет являться налоговым агентом, и у нее не возникнут обязанности по удержанию и уплате налога в бюджет.

Бывший владелец дома должен самостоятельно рассчитать налог, включив этот расчет в налоговую декларацию, которую обязан представить в свою инспекцию по окончании года.

При этом он имеет право применить имущественный налоговый вычет в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Право применения имущественного вычета при выкупе недвижимости подтверждается письмом Минфина России от 8 мая 2008 г. № 03-04-05-01/158.

КОМПЕНСАЦИЯ

Также отсутствует в Гражданском кодексе РФ и определение компенсации за снос строения. В то же время заключение с владельцами сносимого жилья соглашения о выплате им денежной компенсации без оформления его в собственность домовладения строительной компании не противоречит нормам действующего законодательства.

Перехода права собственности к строительной компании нет, поэтому оснований для использования по аналогии норм, относящихся к купле-продаже, тоже нет. В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса РФ право собственности на здание, подлежащее сносу, прекращается в связи с его ликвидацией.

Совет

Сумма полученной компенсации тоже должна быть включена в базу для налога на доходы физических лиц. Однако порядок налогообложения в этом случае совершенно иной.

Поскольку в данном случае не происходит передачи права собственности на строение, подлежащее сносу, применять нормы статьи 228 Налогового кодекса РФ нельзя.

Компенсация за снос здания включается в доход домовладельца на общих основаниях. При этом строительная компания становится налоговым агентом.

Она должна при выплате компенсации удержать налог и перечислить его в бюджет, а также сообщить об этом в свою налоговую инспекцию.

Никаких вычетов в данном случае Налоговым кодексом РФ не предусмотрено, поэтому вся сумма компенсации будет обложена налогом в размере 13 процентов.

Если в качестве компенсации за снос строения владельцу предоставляется, например, квартира в жилом доме или место в гараже коллективного пользования, в налоговую базу включается рыночная стоимость этого имущества.

Поскольку в этом случае удержать налог из доходов домовладельца строительная компания не имеет возможности, в соответствии с пунктом 5 статьи 266 Налогового кодекса РФ организация обязана в течение одного месяца письменно сообщить об этом в свою налоговую инспекцию.

Компенсация для строительной компании, конечно, предпочтительнее, ведь в случае выкупа надо сначала оформить на себя право собственности на полученное здание, а после его сноса – оформить прекращение этого права.

Обратите внимание

Однако следует отметить, что для домовладельца – физического лица компенсация получается слишком невыгодной в части налогообложения.

Оба способа оформления взаимоотношений с собственниками зданий, подлежащих сносу, для строительной компании имеют одинаковые налоговые последствия.

ЕДИНЫЙ СОЦИАЛЬНЫЙ НАЛОГ

В соответствии с пунктом 1 статьи 236 Налогового кодекса объектом налогообложения признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые по трудовым и гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг, а также по авторским договорам. Ни к одному из таких договоров отношения строительной компании с владельцами домов, подлежащих сносу, не относятся.

Таким образом, выплаты по договору выкупа и компенсации за снос дома в базу по единому социальному налогу бухгалтером строительной компании не включаются.

НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ

В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ для налога на прибыль признаются любые экономически оправданные расходы, если они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Поскольку снос здания является одним из условий осуществления нового строительства, выкуп этого здания и компенсация за его снос должны считаться экономически оправданными и направленными на получения в конечном итоге дохода.

Поэтому вне зависимости от способа оформления взаимоотношений с собственниками помещений, подлежащих сносу, сумма выплат формирует себестоимость объекта строительства.

При этом следует иметь в виду, что выкупленное здание не становится объектом основных средств. Даже несмотря на то, что на него на какое-то время оформляется право собственности. Ведь в соответствии с пунктом 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда.

Важно

Выкупленное здание никак не может быть средством труда, поскольку его предназначение – быть снесенным и освободить площадку для нового строительства.

НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО

В соответствии со статьей 374 Налогового кодекса РФ объектом обложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Такой порядок установлен, в частности, Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденных приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н.

В соответствии с ним активы принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении среди прочих условия использования этого объекта в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд либо для предоставления в аренду.

Поэтому выкупленное у домовладельцев здание до его фактического сноса не принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства.

Следовательно, этот объект не формирует базу для налога на имущество. Такое мнение высказано в письме Минфина России от 22 апреля 2008 г. № 03-05-05-01/24.

В этом письме также отмечено, что если до момента сноса здание используется в производственных целях (например, как офисное помещение, склад) или сдается в аренду, то оно должно быть включено в налоговую базу.

Оцените статью
Просто о технологиях
Добавить комментарии

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector