Международный учет: инвестиционное имущество

IAS 40 – Как учитывать инвестиционную недвижимость по МСФО?

Помимо IAS 16, есть несколько других стандартов для учета долгосрочных активов и МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» – один из них. Рассмотрим основные правила классификации и учета инвестиционной недвижимости.

Многие бухгалтеры ошибочно полагают, что существует только один стандарт, который касается долгосрочных материальных активов: МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

Обратите внимание

Хотя верно то, что необходимо применять МСФО (IAS) 16 для учета большинства ваших долгосрочных материальных активов, это не единственный стандарт для учета этой категории активов.

Рассмотрим основные положения стандарта МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость», определяющие, что такое инвестиционная недвижимость, ее первоначальный и последующий учет, модель справедливой стоимости и другие вопросы.

Что представляет собой МСФО (IAS) 40?

Учет по МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» идентичен учету по МСФО (IAS) 16 «Основные средства», за исключением того, что:

• результаты переоценки по IAS 40, как положительные, так и отрицательные, попадают в прибыли и убытки (а не в резерв переоценки), а также
• нет никакой амортизации, если переоценка проводится каждый год.

Какова цель IAS 40?

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает учет и раскрытие информации в отношении инвестиционной недвижимости.

Но что такое инвестиционная недвижимость?

Инвестиционная недвижимость – это земля, здание (или его часть) или и то и другое, предназначенное для следующих конкретных целей:

• Получение арендной платы;
• Повышение стоимости капитала; или
• И то и другое. (см. МСФО (IAS) 40 параграф 5)

Здесь большое значение имеет цель удержания актива. Если вы удерживаете здание или земельный участок для любой из следующих целей, то этот актив нельзя классифицировать как инвестиционную недвижимость:

• Производство или продажа товаров или услуг,
• Административные цели или
• Продажа в рамках операционной деятельности.

Если вы используете свое здание или землю для первых двух целей, вам следует применять МСФО (IAS) 16; а стандарт IAS 2 «Запасы» подходит, когда вы используете здание или землю для продажи в ходе операционной деятельности.

Классификация инвестиционной недвижимости.

Примеры инвестиционной недвижимости

Что конкретно можно отнести к инвестиционной недвижимости?

Вот несколько примеров (см. параграф 8 МСФО (IAS) 40):

• Земля, предназначенная для перепродажи в долгосрочной перспективе по более высокой цене (в результате прироста стоимости) или для будущего неопределенного использования (т.е. вы еще не знаете, для чего будете ее использовать).Однако, если вы покупаете землю и собираетесь через некоторое время построить на ней производственный цех для ведения основной деятельности, то эта земля НЕ является инвестиционной недвижимостью.
• Здание, принадлежащее предприятию и сдающееся в аренду в рамках одного или нескольких договоров операционной аренды. Это включает здание, которое в настоящий момент пустует, но вы планируете сдавать его в аренду.
• Любая недвижимость, которую вы фактически строите для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.Здесь будьте внимательны, потому что, если вы строите здание для какой-либо третьей стороны, оно НЕ является инвестиционной недвижимостью и к нему вы должны применять МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство» или МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями».

Когда признавать инвестиционную недвижимость в учете?

Правила признания инвестиционной недвижимости в основном такие же, как в МСФО (IAS) 16 для основных средств, т. е. вы признаете инвестиционную недвижимость в качестве актива только в случае выполнения двух условий:

• Вероятно, что будущие экономические выгоды, связанные с этим активом, будут переданы компании; а также
• Стоимость актива можно надежно оценить.

Как осуществляется первоначальная оценка инвестиционной недвижимости?

Инвестиционная недвижимость первоначально оценивается по себестоимости, включая стоимость транзакции (затраты на приобретение).

Себестоимость инвестиционной недвижимости включает:

• Стоимость приобретения и
• Любые непосредственно связанные с приобретением расходы, такие как судебные издержки или консалтинговые услуги, налоги на имущество и т.д.

В себестоимость нельзя включать:

• Любые расходы на запуск.Однако, если эти расходы на запуск напрямую связаны с функционированием инвестиционной недвижимости, вы можете их включить. Но НЕ включайте общие расходы на запуск.
• Операционные убытки, которые компания понесла до того, как объект недвижимости достиг запланированного уровня пользования, и
• Сверхнормативный расход материальных, трудовых или прочих ресурсов, возникщий при строительстве объекта недвижимости.

Если оплата за инвестиционную недвижимость откладывается, вам необходимо дисконтировать сумму этого платежа до приведенной (текущей) стоимости, чтобы установить эквивалент денежной стоимости на текущий момент.

Также следует упомянуть, что на самом деле вы можете классифицировать активы, находящиеся в финансовой аренде как инвестиционную недвижимость, и в этом случае первоначальная стоимость рассчитывается в соответствии с МСФО (IFRS) 16 «Аренда».

Как осуществляется последующая оценка инвестиционной недвижимости?

После первоначального признания у вас есть 2 варианта для оценки вашей инвестиционной недвижимости (IAS 40 параграф 30 и далее).

После того, как вы сделаете свой выбор, вы должны придерживаться его и оценивать всю свою инвестиционную недвижимость с использованием той же модели (на самом деле есть исключения из этого правила).

Последующая оценка инвестиционной недвижимости.

Вариант 1: Оценка по модели справедливой стоимости

В соответствии с моделью справедливой стоимости (англ. 'fair value model') инвестиционная недвижимость оценивается по справедливой стоимости на отчетную дату. (см. IAS 40 параграф 33).

Оценка по справедливой стоимости определена в стандарте МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

Прибыль или убыток от переоценки по справедливой стоимости признается в составе прибыли или убытка.

Иногда справедливую стоимость нельзя достоверно оценить после первоначального признания. Это возможно в исключительно редких случаях, и в этом случае МСФО (IAS) 40 предписывает (см. параграф 53):

• Оценить инвестиционную недвижимость по себестоимости, если она еще не завершена и находится в стадии строительства; или
• Оценить инвестиционную недвижимость с использованием модели первоначальных затрат, если она завершена.

Вариант 2: Оценка по модели первоначальных затрат

Второй вариант для последующей оценки инвестиционной недвижимости – это модель первоначальных затрат (англ. 'cost model').

Эту модель оценки IAS 40 не описывает это подробно, а ссылается на стандарта IAS 16 «Основные средства». Это означает, что вам нужно применять ту же методологию, что и в МСФО (IAS) 16.

Как перейти на другую модель оценки инвестиционной недвижимости?

Можете ли вы фактически перейти от модели затрат к модели справедливой стоимости или, наоборот, от модели справедливой стоимости к модели затрат?

Ответ «ДА», но только в том случае, если это изменение приводит к тому, что в финансовых отчетах компании появится более достоверная информация о финансовом положении и результатах.

Что это означает на практике?

Важно

Переход от модели первоначальной стоимости к модели справедливой стоимости, вероятно, будет соответствовать этому условию, и поэтому вы можете это сделать, если будете уверены, что сможете регулярно оценивать справедливую стоимость и что модель справедливой стоимости подходит лучше.

Однако противоположное изменение (переход от модели справедливой стоимости к модели первоначальных затрат) вряд ли приведет к более надежному представлению активов в отчетности. Поэтому вы не должны этого делать, но если все же делате, то редко и по уважительным причинам.

Как перевести активы из и в инвестиционную недвижимость?

Когда мы говорим о трансфертах (переводах из категории в категорию), связанных с инвестиционной недвижимостью, мы имеем в виду реклассификацию. Например, вы реклассифицируете здание, ранее учитывавшееся как основные средства согласно МСФО (IAS) 16, в инвестиционную недвижимость согласно МСФО (IAS) 40.

Перевод возможен, но только при изменении характера использования актива или цели удержания актива, например (см. IAS 40 параграф 57):

• Вы начинаете сдавать в аренду недвижимость, которая ранее использовалось в качестве административного здания (перевод в инвестиционную собственность собственности, использовавшейся ранее владельцем, согласно МСФО IAS 16).
• Вы прекращаете сдавать в аренду здание и начнете использовать его сами.
• Вы владели землей без определенной цели, и недавно решили построить на ней жилой дом для продажи квартир (перевод из инвестиционной недвижимости в запасы).

Как отражается в бухгалтерском учете перевод недвижимости из категории в категорию?

Это зависит от типа перевода и выбранной учетной политики для инвестиционной недвижимости.

Если вы решили учитывать свою инвестиционную собственность по модели первоначальных затрат, тогда проблем с переводами нет, вы просто продолжаете вести учет так, как вели раньше.

Однако, если вы выбрали модель справедливой стоимости, то все немного сложнее:

• Когда вы переводите актив в инвестиционную недвижимость, тогда оценочной стоимостью актива будет справедливая стоимость на дату перевода. Разница между балансовой стоимостью актива и справедливой стоимостью рассматривается и учитывается таким же образом, как переоценка по МСФО (IAS) 16.
• Когда вы переводите актив из инвестиционной недвижимости, стоимостью актива также будет справедливая стоимость на дату перевода.

Как прекратить признание инвестиционной недвижимости?

Правила прекращения признания (т.е. когда вы можете ликвидировать инвестиционную недвижимость и исключить ее из учета) в IAS 40 аналогичны правилам в IAS 16.

Вы можете прекратить признание своей инвестиционной недвижимости при двух обстоятельствах (см. IAS 40 параграф 66):

• При выбытии актива или
• Когда инвестиционная недвижимость более не эксплуатируется и ее выбытие в дальнейшем не должно принести экономических выгод.

Вам необходимо рассчитать прибыль или убыток от выбытия (см. IAS 40 параграф 69) как разницу между:

• Чистым доходом от выбытия актива и
• Балансовой стоимостью актива.

Прибыль или убыток от выбытия признается в составе прибыли или убытка.

Прекращение признания инвестиционной недвижимости.

Раскрытие информации об инвестиционной недвижимости

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает множество раскрытий информации, которые должны быть представлены в финансовой отчетности, включая:

• описание выбранной модели,
• то, как была оценена справедливая стоимость,
• критерии классификации инвестиционной недвижимости,
• переводы инвестиционной недвижимости из категории в категорию в течение отчетного периода.

За дополнительной информацией о раскрытиях следует обратиться к параграфам 74-79  IAS 40.

Мсфо (ias) 40 инвестиционная недвижимость

Учетная политика

30 За исключением случаев, указанных в пунктах 32А и 34, организация должна выбрать в качестве своей учетной политики либо модель учета по справедливой стоимости, изложенную в пунктах 33 – 55, либо модель учета по первоначальной стоимости, изложенную в пункте 56, и применять эту политику ко всем своим объектам инвестиционной недвижимости.

31 МСФО (IAS) 8 “Учетная политика, изменения в бухгалтерских оценках и ошибки” устанавливает, что изменение учетной политики по собственной инициативе организации возможно только в том случае, если такое изменение приводит к представлению в финансовой отчетности надежной и более уместной информации о влиянии, оказываемом операциями, другими событиями или условиям на финансовое положение, финансовые результаты или денежные потоки организации. Весьма маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости приведет к более уместному представлению информации.

32 Настоящий стандарт требует, чтобы все организации оценивали справедливую стоимость инвестиционной недвижимости как для целей оценки (если организация использует модель учета по справедливой стоимости), так и для целей раскрытия информации (если организация использует модель учета по первоначальной стоимости).

Приветствуется, но не является обязательным, чтобы организация оценивала справедливую стоимость инвестиционной недвижимости на основе оценки, сделанной независимым оценщиком, который обладает признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки недвижимости той же категории и местонахождения, что и оцениваемая инвестиционная недвижимость.

32A Организация может:

32B Некоторые страховщики и другие организации управляют внутренним фондом недвижимости, который выпускает номинальные паи, при этом некоторые паи удерживаются инвесторами по связанным договорам, а другие удерживаются самой организацией. Пункт 32A не разрешает организации оценивать недвижимость, удерживаемую фондом, частично по первоначальной стоимости и частично по справедливой стоимости.

32C Если организация выбирает разные модели для двух категорий, обозначенных в пункте 32A, то все продажи инвестиционной недвижимости между пулами активов, оцениваемых с использованием разных моделей, должны признаваться по справедливой стоимости, и кумулятивное изменение справедливой стоимости должно признаваться в составе прибыли или убытка. Следовательно, если та или иная инвестиционная недвижимость продается из пула, в котором используется модель учета по справедливой стоимости, в пул, в котором используется модель учета по первоначальной стоимости, справедливая стоимость этой недвижимости на дату ее продажи становится ее условной первоначальной стоимостью.

Модель учета по справедливой стоимости

33 После первоначального признания организация, выбравшая модель учета по справедливой стоимости, должна оценивать всю свою инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, за исключением случаев, описанных в пункте 53.

34 Исключен.

Совет

35 Прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости подлежат признанию в составе прибыли или убытка за тот период, в котором они возникли.

36 – 39 [Удалены]

40 При оценке справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в соответствии с МСФО (IFRS) 13 организация должна убедиться, что справедливая стоимость отражает, среди прочего, арендные доходы от действующих договоров аренды, а также прочие допущения, которые использовались бы участниками рынка при определении цены на инвестиционную недвижимость в текущих рыночных условиях.

40A Когда арендатор использует модель учета по справедливой стоимости для оценки инвестиционной недвижимости, которая удерживается в качестве актива в форме права пользования, он должен оценивать актив в форме права пользования, а не соответствующую недвижимость, по справедливой стоимости.

41 МСФО (IFRS) 16 определяет основу для первоначального признания первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования.

Пункт 33 требует, чтобы при необходимости инвестиционная недвижимость, удерживаемая арендатором в качестве актива в форме права пользования, переоценивалась до справедливой стоимости, если организация выбирает модель учета по справедливой стоимости.

Когда арендные платежи осуществляются по рыночным ставкам, справедливая стоимость инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования, в момент приобретения, за вычетом всех ожидаемых арендных платежей (включая те, которые относятся к признанным обязательствам по аренде), должна быть равна нулю. Таким образом, переоценка актива в форме права пользования, с первоначальной стоимости, определенной в соответствии с МСФО (IFRS) 16, до справедливой стоимости в соответствии с пунктом 33 (с учетом требований пункта 50) не должна приводить к возникновению каких-либо первоначальных прибылей или убытков, кроме случаев, когда справедливая стоимость оценивается в разные моменты времени. Это может иметь место, когда решение о применении модели учета по справедливой стоимости принимается после первоначального признания.

42 – 47 [Удалены]

48 В исключительных случаях в тот момент, когда организация впервые приобретает инвестиционную недвижимость (или когда имеющаяся недвижимость впервые становится инвестиционной недвижимостью после изменения характера ее использования), существуют очевидные свидетельства того, что разброс значений в диапазоне обоснованных оценок справедливой стоимости будет настолько велик и вероятности различных результатов будет настолько сложно оценить, что польза от выбора одного оценочного показателя справедливой стоимости сводится на нет. Это может указывать на невозможность надежной оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на продолжающейся основе (см. пункт 53).

49 [Удален]

50 При определении балансовой стоимости инвестиционной недвижимости в соответствии с моделью учета по справедливой стоимости организация не допускает повторного счета в отношении активов или обязательств, которые признаны в качестве отдельных активов или обязательств. Например:

51 [Удален]
Обратите внимание

52 В некоторых случаях организация ожидает, что приведенная стоимость ее платежей, связанных с той или иной инвестиционной недвижимостью (кроме платежей, связанных с признанными обязательствами), превысит приведенную стоимость соответствующих денежных поступлений. Организация применяет МСФО (IAS) 37 “Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы”, чтобы решить, признавать ли обязательство и, если признавать, как его оценивать.

Невозможность надежной оценки справедливой стоимости

53 Существует опровержимое допущение о том, что организация имеет возможность надежно оценивать справедливую стоимость той или иной инвестиционной недвижимости на продолжающейся основе.

Однако в исключительных случаях может быть, что в момент, когда организация впервые приобретает инвестиционную недвижимость (или когда имеющаяся недвижимость впервые становится инвестиционной недвижимостью вследствие изменения характера ее использования), существуют очевидные свидетельства того, что справедливая стоимость данной инвестиционной недвижимости не поддается надежной оценке на продолжающейся основе. Такая ситуация возникает тогда и только тогда, когда рынок для сопоставимых объектов недвижимости является неактивным (например, за последнее время проводилось небольшое количество операций, котировки цен не являются текущими или наблюдаемые цены сделок указывают на то, что продавец был вынужден осуществить продажу) и альтернативные надежные оценки справедливой стоимости (например, основанные на прогнозах дисконтированных денежных потоков) отсутствуют. Если организация заключает, что справедливая стоимость строящегося объекта инвестиционной недвижимости не поддается надежной оценке, но ожидает, что справедливую стоимость этой недвижимости возможно будет с надежностью оценить по завершении строительства, организация должна оценивать этот строящийся объект инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости до тех пор, пока либо его справедливая стоимость не станет поддаваться надежной оценке, либо не будет завершено строительство (в зависимости от того, какое из этих событий наступит раньше). Если организация заключает, что справедливая стоимость инвестиционной недвижимости (кроме строящегося объекта инвестиционной недвижимости) не поддается надежной оценке на продолжающейся основе, организация должна оценивать эту инвестиционную недвижимость, используя модель учета по первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16 в случае инвестиционной недвижимости, находящейся в собственности, или в соответствии с МСФО (IFRS) 16 в случае инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования. Ликвидационная стоимость такой инвестиционной недвижимости должна приниматься равной нулю. Организация должна продолжить применять МСФО (IAS) 16 или МСФО (IFRS) 16 вплоть до выбытия данной инвестиционной недвижимости.

53A Как только организация сможет надежно оценить справедливую стоимость строящегося объекта инвестиционной недвижимости, который ранее оценивался по первоначальной стоимости, она должна оценивать данную недвижимость по справедливой стоимости. Предполагается, что в момент завершения строительства такой недвижимости становится возможной надежная оценка справедливой стоимости.

Если это не соответствует действительности, то согласно пункту 53 эту недвижимость следует учитывать с использованием модели учета по первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16 в случае активов, находящихся в собственности, или в соответствии с МСФО (IFRS) 16 в случае инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования.

53B Предположение о том, что справедливая стоимость строящегося объекта инвестиционной недвижимости поддается надежной оценке, может быть опровергнуто только при первоначальном признании.

Организация, которая оценила строящийся объект инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости, не может сделать вывод, что справедливая стоимость завершенного объекта инвестиционной недвижимости не поддается надежной оценке.

54 В исключительных случаях, когда по причинам, указанным в пункте 53, организация вынуждена оценивать инвестиционную недвижимость с использованием модели учета по первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16 или МСФО (IFRS) 16, она оценивает всю остальную инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, включая строящиеся объекты инвестиционной недвижимости. В таких случаях, несмотря на то, что организация может использовать модель учета по первоначальной стоимости для одной инвестиционной недвижимости, она должна продолжать учитывать каждый из оставшихся видов недвижимости с использованием модели учета по справедливой стоимости.

Важно

55 В том случае, если ранее организация оценивала ту или иную инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, она должна продолжать оценивать эту недвижимость по справедливой стоимости до момента ее выбытия (или до момента, когда данная недвижимость станет недвижимостью, занимаемой владельцем, или когда организация начнет развивать данную недвижимость для последующей ее продажи в ходе обычной деятельности), даже если сопоставимые рыночные сделки станут менее частыми или рыночные цены станут менее доступными.

Модель учета по первоначальной стоимости

56 После первоначального признания организация, которая выбирает модель учета по первоначальной стоимости, должна оценивать инвестиционную недвижимость:

Инвестиционное имущество и методы его учета

Согласно МСФО (IAS) 40 после первоначального признания инвестиционного имущества можно выбрать одну из двух моделей его учета: по справедливой или по первоначальной стоимости.

Некоторые компании формируют обширные инвестиционные пакеты на основе вложений в землю и здания, которые становятся такими же объектами инвестиций, как акции или облигации. Последние приносят своим владельцам доход в виде изменения стоимости или дивидендов. Аналогично земля и здания приносят доход в виде прироста стоимости или от сдачи в аренду.

При этом специфическое предназначение таких объектов требует отдельного от основных средств (ОС) представления и отражения в финансовой отчетности. Для решения этой задачи был разработан МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» (далее — МСФО (IAS) 40).

В рамках статьи мы дадим читателям комплексное представление о том, что представляет собой инвестиционное имущество в соответствии с МСФО, а также рассмотрим основные методы его учета.

Чтобы вложения в виде земли и зданий подпадали под определение инвестиционного имущества, данные активы не должны быть предназначены для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности (представлять из себя запасы для продажи).

Кроме того, фирмы не должны использовать эти объекты для собственных административных или производственных нужд. Надо четко понимать, что это будет уже не инвестиционное имущество, а ОС, которые учитывают в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства» (далее — МСФО (IAS) 16).

При подготовке консолидированной финансовой отчетности данное условие относится и к договорам операционной аренды между дочерними компаниями группы. Если же фирма сдает имущество в аренду ассоциированным или совместным предприятиям, то его учитывают уже как инвестиционное.

Ведь такие организации не являются частью группы.

Отметим также, что компания в соответствии с определением, приведенным в МСФО (IAS) 40, может сдавать инвестиционное имущество только в операционную аренду.

Если объект передают в финансовую аренду, его уже нельзя учитывать как инвестиционное имущество.

Когда фирма сама получает объект по договору финансового лизинга или операционной аренды, то в дальнейшем, чтобы объект учитывался как инвестиционное имущество, фирма должна будет передавать данный объект только в операционную субаренду.

В МСФО (IAS) 40 отдельно выделен момент, который позволяет понять, нужно ли конкретное ОС учитывать как инвестиционное имущество. В нем рассмотрены примеры офисного здания и гостиницы, когда номера сдают постояльцам.

Пример

Компания сдает в аренду собственное здание. При этом она предоставляет арендаторам дополнительные услуги по его охране и текущей эксплуатации. Данные услуги составляют незначительную часть соглашения в целом, поэтому фирма может рассматривать такую недвижимость как инвестиционное имущество.

Компания имеет в собственности гостиницу, она управляет ею и сдает номера постояльцам. Услуги, предоставляемые постояльцам, являются существенными для соглашения в целом. Следовательно, гостиница представляет собой не инвестиционное имущество, а недвижимость, занимаемую владельцем.

Положения, приведенные в примере, распространяются на любые другие случаи, когда доход от сдачи недвижимости в аренду составляет лишь небольшую часть дохода от иных услуг, также связанных с предоставлением объекта в аренду.

Признаем инвестиционное имущество на балансе

Когда компания сама покупает или строит инвестиционное имущество, то первоначально его оценивают по фактическим затратам. В первоначальную стоимость включают только расходы, необходимые для приведения объекта в состояние, пригодное к использо­ванию.

При этом операционные убытки, возникающие до выхода объекта на запланированный уровень использования, в нее не входят. В первоначальную стоимость также включают расходы на профессиональные юридические услуги (касающиеся приобретения объекта) и налоги на передачу имущества.

Совет

Первоначальную стоимость недвижимости, находящейся во владении компании по договору финансовой аренды и классифицируемой как инвестиционное имущество, определяют так же, как и для финансовой аренды (в соответствии с МСФО (IAS) 17 «Аренда»). Актив признают по наименьшей из двух величин: справедливой стоимости недвижимости или приведенной стоимости минимальных арендных платежей. Эквивалентная сумма должна признаваться как обязательство в соответствии со стандартом.

Недвижимость, полученную по договору операционной аренды и поставленную на баланс как инвестиционное имущество, отражают по стоимости, рассчитанной в соответствии с МСФО (IAS) 17 «Аренда». В данном случае актив будет признан в размере приведенной стоимости минимальных арендных платежей. Рассмотрим на примере.

Пример

Компания получила здание в операционную аренду на 5 лет. Сразу после этого она решила сдавать объект в операционную субаренду. В данном случае фирма может учитывать здание как инвестиционное имущество.

Для этого проводятся вычисления, аналогичные при расчете балансовой стоимости финансовой аренды: денежные потоки в виде платежей фирмы за арендуемое ею здание дисконтируются с помощью эффективной ставки процента.

Полученная приведенная стоимость объекта признается в качестве актива и обязательства.

Как при финансовой, так и при операционной аренде первоначальные прямые затраты включают в первоначальную стоимость актива. Например, комиссия за оказание юридических услуг будет так же включаться в первоначальную стоимость актива, как и в случае, когда инвестиционное имущество принадлежит непосредственно фирме.

Оценка после первоначального признания

После первоначального признания можно выбрать один из следующих методов учета инвестиционного имущества: модель учета по справедливой стоимости или модель учета по первоначальной стоимости (ее также называют моделью учета «по фактическим затратам»).

Метод учета по справедливой стоимости подразумевает, что на конец отчетного периода инвестиционное имущество оценивают по справедливой стоимости.

Справедливая стоимость не должна содержать в себе никаких особых условий (скидки, особые условия финансирования и т. п.), не должна включать потенциальные затраты по продаже либо прочему выбытию.

То есть это некоторая гипотетическая рыночная цена, по которой две независимые хорошо осведомленные стороны совершили бы куплю-продажу данного объекта инвестиционного имущества.

И эта цена определяется только на конкретную дату (определенный момент времени) — на дату отчетности.

Обратите внимание

Изменение справедливой стоимости признается как прочий доход или расход в том периоде, когда такое изменение возникло. Рассмотрим практический пример применения метода учета по справедливой стоимости.

Пример

Мсфо (ias) 40 инвестиционное имущество

Относительная недоступность финансовых ресурсов для широкого круга лиц в современном мире создала достаточные предпосылки для того, чтобы коммерческие компании начали использовать накопленные финансовые возможности в собственных инвестиционных интересах. По сути, ища новые источники для максимизации собственной прибыльности, фирмы начали использовать деньги по их прямому назначению – вкладывать их в перспективные активы, получая взамен источники извлечения дополнительного Cash Flow.

Инвестиционная собственность – группировка активов предприятия, которые используются компаниями для извлечения экономических выгод в свою пользу за счет вложения свободных или привлеченных финансовых ресурсов.

Как любой актив, такое имущество играет большую роль в оценке финансового состояния компании, почему и требует регламентированного подхода к учету и отражению в корпоративной финансовой отчетности.

Для решения перечисленных задач был разработан прикладной стандарт международной финансовой отчетности МСФО IAS 40, который регулирует все вопросы касательно корпоративных инвестиционных объектов и определяет правила и методологию работы с данной группой активов компании.

Стандарт МСФО 40 распространяется на процессы оценки, признания и раскрытия информации о корпоративном инвестиционном имуществе. Вместе с этим данный стандарт применяется к операциям финансовой аренды в части оценки размера долей арендатора в инвестимуществе и самого инвестиционного объекта арендодателя, который передается в пользование по договорам операционной аренды.

Стандарт IAS 40 не касается общих вопросов классификации аренды в качестве финансовой/операционной, признания рентных доходов и других вопросов, для регулирования которых существует специальный прикладной МСФО.

Также действие стандарта 40 не распространяется на операции, относящиеся к сельскому хозяйству и добыче полезных ископаемых, поскольку данные типы операционного бизнеса регулируются отдельными отраслевыми стандартами отчетности.

Имущество инвестиционного рода – такая группировка активов коммерческой компании, которая используется для извлечения экономических выгод за счет рентных платежей, увеличения стоимости самого объекта или того и другого вместе. Соответственно как тип актива подобное имущество производит потоки денежных средств полностью обособлено от других активов данной компании.

Важно

Этот фактор является одной из ключевых характеристик инвестимущества в сравнении с другими типами активов.

Обычно любое имущество компании, которое участвует в поставке услуг или производстве товаров, является только одним из звеньев цепочки формирования cash flow, но не способно генерировать ДП самостоятельно в силу своих особенностей и МСФО IAS 40 не применяется при работе с такими активами.

Как было указано ранее, основной характеристикой, которая позволяет отнести актив к инвестиционному имуществу, является его способность обособленно от других операционных направлений бизнеса генерировать денежный поток. Поэтому инвестиционным имуществом можно считать следующие виды активов коммерческой компании:

• Земельные активы, в которые были инвестированы денежные средства с прогнозом долгосрочного роста стоимости, а не в целях быстрой реализации с низкой маржой в ходе сделок по купле-продаже такой группы объектов;
• Земельные активы, которые не предназначены для быстрой продажи, но целевое назначение которых пока не определено;
• Недвижимое имущество капитального строительства, которое принадлежит компании на праве собственности или находится в управлении по договору финансовой аренды и используется для генерирования cash flow через сдачу в аренду по договорам операционной аренды;
• Недвижимость, которая строится или реконструируется компанией в инвестиционных целях или другие виды объектов, которые потенциально рассматриваются компанией в качестве источника извлечения прибыли.

Соответственно обратным образом выглядит ситуация относительно других видов недвижимой собственности, которая не может признаваться инвестиционным имуществом в контексте регламента МСФО40:

• Так любая капитальная недвижимость, ориентированная на краткосрочную продажу, построенная, отреставрированная, реконструированная в целях извлечения прибыли от перепродажи не признается в стандарте IAS 40.
• Любые подряды на возведение, реконструкцию и передачу в эксплуатацию недвижимости по поручению третьих лиц регулируются другим специальным стандартом.

Бывает, что одна часть недвижимости используется в качестве инвестиционного актива, а другая – в собственном операционном бизнес процессе фирмы.

Примером может служить комплекс административно-производственных зданий, первая часть которого сдается в аренду другим компаниям под размещение офисов или производств, а другая занята линиями производства компании-владельца.

Чаще всего такая ситуация характерна для промзон и в современных технопарках, которые таким образом и создаются в целях диверсифицировать свои активы. Когда часть объекта может быть индивидуально выделена и продана/сдана в аренду отдельно от комплекса объектов недвижимости, тогда необходимо учитывать данное имущество отдельно согласно МСФО IAS 40.

Если же для объекта характерна условная неделимость (пример – бизнес-центр), то он может быть отнесен в учете по международным правилам к инвестиционному имуществу только в случае, когда крайне малая его общая площадь (условная часть объекта) используется самой компанией для операционной деятельности.

Обычно в рамках управления имуществом компания предоставляет своим партерам различные дополнительные услуги, связанные с рассматриваемым объектом недвижимости. Имущество сохраняет классификацию в качестве инвестиционного объекта в таком случае до тех пор, пока указанные услуги являются дополнительными по сравнению со сдачей объекта инвестиций в аренду.

Допустим, охрана помещений, клининг, связь и прочие подобные услуги вполне логичны на инвестиционном объекте и просто представляют собой дополнительную услугу, доход от которой учитывается отдельно или вообще вынесен в отдельный бизнес (например, в рамках Управляющей компании).

Но в тот момент, когда доля услуг превышает по значимости долю аренды – имущество из инвестиционного переходит в разряд недвижимости занимаемой владельцем.

Совет

Яркий пример такой недвижимости – гостиница, в которой основной бизнес не сдача в аренду номеров, а гостиничный сервис в целом.

Если в рамках такой ситуации возникает дилемма затрудняющая классификацию имущества, стоит обратиться к профессиональной оценке и аналитическому исследованию, рассмотрев реальное положение инвестора.

Если инвестор в рамках владения объектом не занимается бизнесом, а имеет доход с инвестиций, тогда имущество (даже гостиницу) можно признавать инвестиционной собственностью.

В любых других ситуациях при невозможности четко определить – является ли капитальный объект или земля инвестиционным имуществом компании, следует пользоваться логикой указанной в стандарте МСФО40 и проводить оценку каждого объекта в отдельности. При этом компаниям не запрещается самостоятельно оценивать то, насколько недвижимость соответствует критериям стандарта IAS 40 и принимать решение о признании такого актива в том или ином качестве.

Признание любого инвестиционного объекта в учете компании происходит, когда компания обоснованно ожидает поступления экономических выгод от данного объекта и может достоверно оценить его стоимость. Таким образом компания учитывает все виды расходов на инвестиционный объект в момент их появления.

К затратной части, как правило, относятся первоначальные инвестиции в покупку или реконструкцию, оснащение, ремонты или ввод в эксплуатацию. При этом регулярные расходы по обслуживанию объекта признаются только по факту их возникновения в будущих периодах в составе прибыли или убытка.

Любые затраты компании на заменяемые части объектов инвестиционного характера признаются в состав балансовой стоимости недвижимости тогда, когда возникли такие затраты.

Первоначально любой объект, оцененный как имущество инвестиционного рода, должен признаваться по фактическим затратам. Фактические затраты = цена сделки + все прямые затраты, в которые включены юридические услуги, налоги, затраты на консалтинг и операции.

Обратите внимание

В первоначальную стоимость не включаются начальные затраты, операционные убытки до начала эксплуатации, потери и списания сырья и ресурсов при строительстве и вводе в работу объекта недвижимости.

Доля фирмы в инвестиционном объекте образованная согласно договору аренды классифицируется в соответствии с МСФО 40 в размере первоначальной стоимости этой доли.

Объекты инвестиционного характера могут переходить на баланс компании не только путем приобретения, но и в результате сделки с обменом монетарных и немонетарных активов.

К таким сделкам применяются все положения МФСО IAS 40 и профессиональные суждения финансовых менеджеров, которые ответственны за процесс проведения такой сделки между сторонами. Компания должна оценить справедливую стоимость рассматриваемого объекта и произвести операцию по обмену активов на выгодных для компании условиях.

В сделках данного типа чрезвычайную важность играют условия переговорного процесса и оценки активов представителями сторон и при необходимости сторонними аудиторами.

Стандартом МСФО IAS 40 определена необходимость всех без исключения компаний проводить оценку справедливой стоимости инвестиционного актива, поскольку это благоприятно сказывается на последующем финансовом учете.

На развитых рынках определение справедливой стоимости принято проводить при помощи профессионального оценщика, поскольку такой способ оценки позволяет получить максимально объективные цифры стоимости.

Стандартом IAS 40 также приветствуется независимый подход к оценке, но среди положений стандарта нет прямого указания на привлечение третьих лиц и критерии их выбора.

Важно

Компания должна самостоятельно и согласованно с положениями своей учетной политики определить модель учета своего инвестиционного имущества. В зависимости от собственного решения фирма может выбрать модель учета по справедливой стоимости или по фактическим затратам инвестиционной собственности.

При выборе первой модели компания должна надежно оценить имущество на этапе признания и в дальнейшем корректировать свои оценки в зависимости от изменения рыночных условий относительно такого инвестиционного объекта.

При выборе второй модели компания должна руководствоваться положениями специальных МСФО, регулирующих вопросы фактических затрат, выбытия долгосрочных активов и других смежных вопросов, касающихся фактических затрат после первоначального признания объекта.

Исключение объекта недвижимости из этой категории происходит на равных правах оценок указанных в настоящем стандарте.

Вместе с началом эксплуатации инвестиционного объекта в качестве занимаемого владельцем в административных целях, увеличения доли использования объекта в целях обеспечения нужд бизнеса, в начале подготовительного процесса объекта в целях продажи – прекращается его признание по типу инвестиционного.

Полное признание имущества в качестве инвестиционного объекта также прекращается и данные о нем исключаются из отчета о финансовом положении при его выбытии или изъятии из эксплуатации по причине отсутствия прогнозируемых экономических выгод от использования.

Доходы/убытки, возникающие в результате вывода их эксплуатации и выбытия, определяются как разница между поступлениями от такой операции и балансовой стоимостью актива и признаются в составе прибыли или убытка в периоде, в котором завершен процесс выбытия.

Согласно требованиям МСФО IAS 40 компания должна раскрывать в отчетности информацию об инвестиционном имуществе, которая поможет собственникам отчетности сделать аналитические выводы относительно финансово-экономического положения фирмы.

Требования по раскрытию информации, определенные настоящим стандартом, действуют совместно с требованиями по дополнениям к отчетности согласно IAS 17.

Соблюдая требования к раскрытию информации в соответствии с настоящим стандартом, предприятие должно раскрыть:

• Модель учета инвестособственности;
• Критерии и способы определения справедливой стоимости;
• Факторы, влияющие на это имущество;
• Признанные суммы доходов и расходов от инвестиционного имущества;
• Данные по обязательствам относительно этого объекта;
• Сведения об ограничениях на реализацию или использование имущества;
• Сверку балансовой стоимости инвестиционного имущества;
• Чистые прочие доходы, возникшие как результат корректировок;
• Активы, классифицированные для продажи как выбывающие.

В дополнение рекомендуется изложить для пользователей отчетности краткую характеристику инвестиционного имущества и любую другую существенную информацию, которая может быть полезной для пользователей отчетности.

Видеозаписи прошедших вебинаров по теме «Управленческий учет / МСФО»

Выводы и заключение

Стандарт IAS 40 регулирует учет специфической группы активов, которые удовлетворяют определенным критериям и требованиям. Данные активы могут играть существенную роль в финансовой системе компании, поэтому их учет является крайне важным процессом.

Корректное отражение данной группы активов в финансово-экономическом учете компании существенно упрощает вопрос оценки финансового состояния предприятия и дает внешним пользователям возможность сделать необходимые управленческие выводы на основе представленных данных.

Инвестиционное имущество

Инвестиционное имущество (Васильев Ю.А.)

(“Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение”, 2012, N 5)

Вопросам учета объектов недвижимости посвящено несколько международных стандартов. В предыдущих номерах рассмотрены МСФО (IAS) 16 “Основные средства”, МСФО (IFRS) 5 “Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность”, МСФО (IAS) 17 “Аренда”.

Сегодня вниманию читателя предлагается обзор МСФО (IAS) 40 “Инвестиционное имущество”, а также связанного с ними и с другими стандартами МСФО (IFRS) 13 “Оценка справедливой стоимости”.

Какова сфера применения документов, как и в каких ситуациях их могут использовать операторы связи?

Что такое инвестиционное имущество?

Совет

Инвестиционным считается имущество в распоряжении владельца (земля или здания, или часть зданий, или и земля, и здания), которое удерживается для получения дохода от аренды или для прироста капитала, а не для использования в производстве (для административных нужд) или продажи. Очевидно, что имущество выделено не просто так, а потому что правила его оценки и отражения в финансовой отчетности отличаются от порядка, предусмотренного для обычных основных средств, активов на продажу и иного имущества, которому посвящены другие международные стандарты.

Инвестиционное имущество приносит экономические выгоды независимо от других активов, которыми владеет предприятие (генерирует потоки денежных средств самостоятельно без привязки к другому имеющемуся имуществу).

Производство или поставка товаров либо услуг (или использование имущества в административных целях) генерируют денежные потоки, которые относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в основной деятельности организации, поэтому к таким активам применяется МСФО (IAS) 16, а к инвестиционному имуществу – МСФО (IFRS) 13. В таблице приведем примеры инвестиционного и неинвестиционного имущества.

       Инвестиционное имущество    

      Неинвестиционное имущество

 – здание, сданное в операционную  

 аренду;                           

 – недвижимость, строящаяся или    

 реконструируемая для использования

 в качестве инвестиционного        

 имущества;                        

 – арендованное на условиях        

 финансовой аренды здание, сданное в

 и операционную аренду             

 (предоставляется в субаренду);     

 – земля, предназначенная для      

 получения прироста стоимости      

 капитала в перспективе;           

 – земля, дальнейшее предназначение

 которой не определено

– недвижимость, приобретенная

исключительно для последующей продажи

в краткосрочной перспективе или для

реконструкции и перепродажи;

– недвижимость, занимаемая

сотрудниками предприятия (независимо

от того, платят ли сотрудники

арендную плату по рыночным ставкам),

а также недвижимость, занимаемая

владельцем и предназначенная для

выбытия;

– имущество, предоставленное другой

фирме на условиях финансовой аренды

——————————–

В случае если предприятие не определило, будет оно использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности, считается, что земля предназначена для получения прироста стоимости капитала.

Какое имущество может считаться инвестиционным у операторов связи? Очевидно, то, которое не используется в основной деятельности (в оказании услуг связи). Это могут быть здания, сданные в операционную аренду. Необязательно под офисы, можно предоставить объекты для размещения оборудования партнеру по бизнесу, сотрудничество с которым выгодно.

Или же оператор приобрел землю для размещения объектов сети связи, но часть земли использоваться не будет и оператор планирует ее удерживать для прироста стоимости.

Еще один пример: здание может быть настолько большим, что часть его будет использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть – в основной деятельности или в административных целях.

Если такие части объекта могут быть проданы независимо друг от друга (или сданы в финансовую аренду), то бухгалтеру следует учитывать эти части объекта по отдельности. В противном случае объект классифицируется в качестве инвестиционного имущества только тогда, когда лишь незначительная его часть предназначена для использования при производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях.

На заметку.

Если материнская компания имеет в собственности недвижимость, которую арендует и занимает ее дочернее предприятие, то такое имущество не отражается как инвестиционное в консолидированной отчетности (это объект, занимаемый владельцем-группой). Однако с точки зрения предприятия-собственника сданный в аренду объект может являться инвестиционным имуществом в его индивидуальной отчетности.

Для того чтобы установить, соответствует ли объект определению инвестиционного имущества, нужно опираться на профессиональное суждение.

Обратите внимание

Предприятие разрабатывает критерии для последовательного использования профессионального суждения в соответствии с определением инвестиционного имущества и указаниями МСФО (IAS) 40.

При этом если предприятие, владеющее недвижимостью, предоставляет арендаторам допуслуги (например, охрана, оказание услуг связи), это не меняет инвестиционного статуса.

Остается добавить, что имущество, признанное инвестиционным, не всегда им остается.

Оно может быть исключено из данной категории, если используется владельцем для административных нужд, либо при реконструкции с целью эксплуатации в основной деятельности (не связанной с операционной арендой).

Обратный перевод в инвестиционное имущество может быть осуществлен из недвижимости, занимаемой владельцем, либо из запасов.

Выбытие инвестиционного имущества имеет место при изъятии его из эксплуатации, при продаже или передаче в финансовую аренду (в том числе из операционной аренды). Бухгалтеру следует отслеживать перечисленные изменения в использовании и классификации имущества, с тем чтобы правильно отражать перемены в финансовой отчетности. Соответствующие рекомендации на этот счет есть в МСФО (IAS) 40.

Как оценить инвестиционное имущество?

Первоначально такой актив оценивается по себестоимости формирующих его затрат, в частности оплаты приобретения, дооборудования, замены отдельных частей.

В состав фактических затрат на приобретение инвестиционного имущества входят цена покупки и все прямые затраты, которые включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг, и иные аналогичные расходы.

Важно

Затраты на повседневное обслуживание, включая ремонт объекта такой недвижимости, в балансовой стоимости инвестиционного имущества не признаются. Такие затраты отражаются в составе расходов от инвестиционной деятельности в момент их возникновения и относятся на прибыли и убытки.

В стоимость инвестиционного имущества также не включаются операционные убытки, возникающие до того, как объект достигнет запланированного уровня использования, и сверхнормативные потери ресурсов, возникшие при строительстве или реконструкции недвижимости.

Последующая оценка инвестиционного имущества предполагает выбор: модель затрат (по амортизируемой балансовой стоимости) по правилам МСФО (IAS) 16 или модель учета по справедливой стоимости.

Очевидно, что первый вариант оптимален для имущества, которое эксплуатируется и теряет свою стоимость (в том числе через амортизационные отчисления), второй более подойдет для зданий и земли, удерживаемых с целью получения дохода от прироста их стоимости.

Согласитесь, если имущество никак не используется, то нет необходимости уменьшать его стоимость через амортизацию.

Поэтому если к инвестиционному имуществу применяется модель справедливой стоимости, то оценка проводится каждый год, а амортизация не начисляется, как это предусмотрено для учета ОС при выборе модели переоценки. При этом справедливая стоимость может меняться, тогда возникшая разница относится на финансовый результат.

В МСФО (IAS) 40 много внимания уделено выбору модели оценки инвестиционного имущества. При этом в Стандарте прямо сказано: маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по фактическим затратам обеспечит более уместное предоставление информации.

Тем самым международные методологи смещают акценты в сторону первого способа учета инвестиционного имущества.

Приветствуется, но не требуется, чтобы предприятия определяли справедливую стоимость инвестиционного имущества на основе оценки независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавнего опыта проведения оценки инвестиционного имущества той же категории и местонахождения. Хотя практика показывает, что стоимость объекта недвижимости от разных оценщиков иногда существенно отличается, а это само по себе может поставить под сомнение объективность такой оценки.

Совет

Международные методологи допускают, что предприятие впервые приобретает инвестиционное имущество (либо когда имеющаяся недвижимость впервые становится инвестиционным имуществом после изменения ее предназначения) и может оказаться, что его справедливая стоимость не может быть надежно определена на любой момент времени.

Тогда бухгалтеру следует оценивать такой объект по модели учета по фактическим затратам. Подводя промежуточный итог, можно сказать, что модель учета по справедливой стоимости и по фактическим затратам не взаимоисключающие, а дополняющие варианты.

Главное, прописать в учетной политике, для каких категорий и объектов они применяются.

Как оценить справедливую стоимость?

В МСФО (IAS) 40 есть подробный ответ на данный вопрос. Справедливая стоимость инвестиционного имущества – цена, по которой недвижимость может быть обменена между хорошо осведомленными, независимыми сторонами, желающими совершить такую операцию.

Справедливая стоимость не включает расчетную цену, завышенную или заниженную в результате особых условий или обстоятельств, таких как нетипичное финансирование, операции продажи с обратной арендой, особые возмещения или скидки, предоставляемые любой стороной, имеющей отношение к продаже.

В то же время при определении данного показателя не вычитаются затраты по операции, которые могут возникнуть в связи с продажей или прочим выбытием актива согласно МСФО (IAS) 40.

Читатель может заметить, что определение справедливой стоимости содержит такое понятие, как хорошо осведомленные и желающие совершить такую операцию стороны.

К таким сторонам относятся продавец и покупатель, желающие совершить сделку, надлежащим образом проинформированные о сущности и основных характеристиках объекта инвестиционного имущества, о текущем и потенциальном способах его использования.

Обратите внимание

Наилучшим подтверждением справедливой стоимости являются действующие цены на активном рынке подобной недвижимости с аналогичным местонахождением и в таком же состоянии и являющейся объектом аналогичной аренды и прочих договоров.

Задача бухгалтера – выявить любые различия в характере, местонахождении и состоянии недвижимости или в условиях договоров и учесть их при оценке справедливой стоимости объекта.

При отсутствии цен на активном рынке по нужному объекту следует принимать во внимание действующие цены на недвижимость иного характера, недавние цены на аналогичную недвижимость на менее активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения операций по этим ценам.

В некоторых случаях на основании различных источников информации могут быть сделаны различные выводы о справедливой стоимости инвестиционного имущества. Тогда нужно рассматривать причины этих расхождений, для того чтобы прийти к наиболее надежной расчетной оценке справедливой стоимости в диапазоне обоснованных расчетных оценок.

Наравне с нормами МСФО (IAS) 40 при оценке справедливой стоимости бухгалтер со следующего года вправе использовать МСФО (IFRS) 13 “Оценка справедливой стоимости”, в котором прописан единый подход к оценке такого важного показателя.

Определение схоже с вышерассмотренным: справедливая стоимость – это цена, которая была бы получена при продаже актива или заплачена при передаче обязательства в результате осуществляемой по правилам хозяйственной операции между участниками основного рынка на дату оценки (отчетности).

Сложность состоит в выборе рынка, в Стандарте делается акцент на тот рынок, на котором компания работает и который она знает.

По сути, справедливая стоимость очень похожа на рыночную оценку, однако ее дать не всегда возможно, а справедливая стоимость может быть определена во всех случаях. Для этого предусмотрены три подхода оценки: доходный, сравнительный (рыночный) и затратный.

Для сложных активов, в отношении которых непросто произвести “справедливую” оценку, есть специальная норма. Для них справедливой стоимостью считается та оценка, которая основана на наиболее интенсивном и наилучшем использовании этого актива, которое максимизировало бы его стоимость, основанную на таком использовании.

Важно

При этом наиболее интенсивным и наилучшим использованием нефинансового актива предполагается текущее его использование, если нет факторов, вызывающих иное предположение.

Поэтому, если актив используется и предприятие от него получает максимальную прибыль, то справедливая стоимость может находиться на уровне получаемых доходов (за вычетом маржи).

Правда, в части инвестиционного имущества определить данным способом справедливую стоимость проблематично, так как прирост стоимости или операционная аренда далеко не всегда приносят максимальные доходы от использования имущества. Поэтому бухгалтеру в части оценки инвестиционного имущества приоритет все же следует отдавать специальным нормам МСФО (IAS) 40, которые имеют приоритет перед общими положениями МСФО (IFRS) 13.

* * *

Подводя итоги, можно сказать, что учет инвестиционного имущества занимает свою нишу в учете зданий, сооружений и земельных участков.

Такое имущество отражается в финансовой отчетности инвесторов, которые вложились не для того, чтобы использовать недвижимость в каком-либо определенном бизнесе, а с целью “попридержать” ее для увеличения стоимости.

Отражать в составе товаров такое имущество методологически неверно и преждевременно, и не только потому, что инвесторы могут долго ждать увеличения стоимости недвижимости, а товары, как мы знаем, являются оборотными активами, экономические выгоды от реализации которых ожидаются в течение года.

Дело еще в том, что в процессе “ожидания” повышения стоимости своих вложений инвесторы могут сдать недвижимость в аренду, и тогда отражение ее в составе товаров, которые обычно предназначены на продажу, будет ошибкой. Чтобы не допускать подобных просчетов, бухгалтеру нужно ознакомиться с МСФО (IAS) 40 и правильно его применять на практике.

Ю.А.Васильев

Д. э. н.,

генеральный директор

КГ “Аюдар”

Подписано в печать

12.09.2012