Подорожают ли квартиры в 2019 году

29.01.2019 13:05
5026

Фото: © РИА Новости/Григорий Сысоев

Новостроек стало меньше. Темпы ввода жилья за прошлый год сократились на 4,9%. По данным Росстата, показатель снижается уже третий год подряд. Лайф разбирался, как изменятся цены на жильё в этом году и стоит ли ждать подорожания квартир.

По данным Росстата, за минувший год объёмы жилищного строительства в России сократились до 75,3 млн кв. м. Это на 4,9% меньше, чем в 2017 году. Кстати, объёмы строительства стабильно снижаются с 2015-го. Тогда был поставлен рекорд: в эксплуатацию сдали 85,3 млн кв. м.

Снижение показателей жилищного строительства стало тревожным звонком для риелторов. Многие аналитики прогнозируют рост цен на квартиры в 2019 году. Причём, как рассказала Лайфу эксперт по недвижимости компании TurkEvi.ru Марина Сергеева, будут дорожать как новостройки, так и вторичное жильё.

— В 2019 году прогнозируется рост цен на недвижимость в связи с внесёнными поправками в закон № 214-ФЗ о долевом строительстве и снижением ввода в эксплуатацию новых объектов. Большим спросом будут пользоваться квартиры на вторичном рынке, поскольку они не требуют дополнительных вложений в ремонт и готовы к проживанию, — отметила эксперт Марина Сергеева.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин ждёт роста цен на новостройки. По его словам, стоимость квартир в этом сегменте может вырасти на 15–20%, что приведёт к тяжёлым последствиям для рынка. Кроме того, главным источником вложений в жилищное строительство станет банковский кредит, который выдаётся под проценты. Все вышеперечисленные факторы, по его словам, заставят застройщиков перестраивать бизнес на ходу, что приведёт к дополнительным затратам.

Фото: © РИА Новости / Виталий Аньков

» data-layout=»regular» data-extra-description=»

Фото: © РИА Новости / Виталий Аньков

«/>

— Нужно понимать, что динамика цен определяется не только себестоимостью строительства, но и реальной конкурентной ситуацией. Например, если клиенты не смогут платить на пять тысяч рублей больше за квадратный метр, то и большого смысла в повышении цен нет. В этом случае придётся пересматривать проекты — либо повышать их качество (если конкуренция большая), либо снижать (если положение застройщика близко к монопольному). Резервы для сдерживания цен также различны у каждого девелопера, поэтому трудно спрогнозировать, насколько могут реально поменяться цены, — пояснил Лайфу Кирилл Игнахин.

Чуть более утешительные прогнозы даёт председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. По её словам, цены на новостройки в среднем могут вырасти на 5−7%, но в отдельных проектах повышение может быть значительнее. Эксперт отметила, что девелоперы настроены поднимать цены.

— Это связано, в частности, с увеличением НДС до 20% и подорожанием стройматериалов. Не исключено, что многие девелоперы заморозят новые проекты и даже будут вынуждены закрыться, так как не смогут работать по новым правилам, — отметила Екатерина Румянцева.

Руководитель аналитического центра «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов ожидает незначительного роста цен на жильё в 2019 году. Он полагает, что подорожание только спровоцирует падение спроса.

— Рынок будет поддерживаться в основном объёмами, вводимыми в уже существующих проектах (новые очереди в ЖК). Или в будущих проектах, на строительство которых застройщики получили разрешение ранее. Цены должны оставаться в прежних пределах, заметного повышения мы не ожидаем, — отметил Дмитрий Таганов.

По его прогнозам, для покупателей изменения в связи с переходом на новые правила финансирования строительства не станут радикальными. Всё будет происходить постепенно. Однако, по его словам, когда реализуют все объекты в построенных и возводимых сегодня домах (в проекции в течение пяти лет), возможен рост цен не менее чем на 15–20%.

Фото: © РИА Новости / Антон Денисов

» data-layout=»regular» data-extra-description=»

Фото: © РИА Новости / Антон Денисов

«/>

В свою очередь, Алексей Крейтор, заместитель председателя правления банка «Восточный», ожидает в 2019 году роста сдачи объёмов нового жилья. По его мнению, с июля 2019-го застройщикам будет дороже привлекать средства для реализации проектов. С другой стороны, количество денег у покупателей всё равно ограниченно — это будет сдерживать рост цен.

— В целом мы ожидаем роста средней стоимости квадрата на 5–10%. При этом, по нашим прогнозам, весной ставки по ипотеке могут вырасти примерно на 1%, но дальнейшего роста быть не должно. Сам рынок ипотеки существенно замедлит темпы роста, а возможно, даже останется в рамках объёмов 2018 года, — прокомментировал Лайфу Алексей Крейтор.

Однако генеральный директор компании «Релайт-недвижимость» Константин Барсуков полагает, что снижение ввода жилья не скажется на изменении цен на недвижимость. Зато повлияет увеличение спроса и рост НДС. Скажутся и выгодные ставки по ипотеке, которые, по мнению эксперта, всё равно находятся на низком уровне, несмотря на их недавнее повышение.

— Если в ближайшие несколько месяцев экономическая ситуация в России начнёт улучшаться или останется без изменений, то, скорее всего, в апреле-мае мы увидим небольшой рост — в 3–5%, который до конца года может достичь 10%. Если же будут ухудшения, то цены на недвижимость вряд ли начнут расти, — пояснил Лайфу Константин Барсуков.

Что случится 1 июля?

1 июля 2019 года вступают в силу поправки в законФедеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 01.07.2018 № 175-ФЗ

, которые меняют правила взаимоотношений между компанией и клиентом на рынке долевого строительства.

Застройщики больше не смогут напрямую использовать деньги людей, которые приобретают квартиры на стадии возведения дома. Эти средства будут храниться на эскроу-счетах. Компания сможет снять их только после того, как объект сдадут в эксплуатацию.

Застройщикам придётся брать банковские займы — разумеется, под проценты. Сбербанк, например, обещает кредитовать их под 7–8%Сбербанк раскрыл ставки кредитов для застройщиков при эскроу-счетах

, что немало.

И зачем этот закон нужен?

Это очередной этап совершенствования законодательства в попытках защитить деньги дольщиков.

До 2004 года не было единой нормативной базы для долевого строительства, поэтому процветали разнообразные мошеннические схемы в виде многократной продажи одной и той же квартиры нескольким клиентам, исчезновения застройщика со всеми деньгами и так далее.

Закон 214-ФЗФедеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ

значительно поправил дела на рынке долевого строительства. Он защищает покупателя от двойной продажи объектов, регламентирует взаимоотношения между клиентом и застройщиком. Но нормативный акт не страхует от банкротства компании, что случается не так уж редко. Сейчас в реестре Минстроя 887Объекты жилищного строительства

проблемных зданий.

Новый закон призван защитить дольщиков именно от таких случаев. Если компания не выполнит свои обязательства — не завершит строительство, сорвёт сроки, — то деньги с эскроу-счёта вернутся клиенту.

Вроде хороший закон. Или есть подвох?

Здесь не без нюансов. Новый механизм защиты дольщиков — это хорошее усовершенствование. Он исключает ситуации, когда люди остаются без денег, без квартиры, но с многолетней ипотекой за несуществующее жильё.

Однако при этом для застройщика возведение здания обойдётся дороже, что наверняка скажется на стоимости квартир. Причём речь идёт именно о цене недостроенного жилья.

Вот как это работало раньше: застройщик брал у дольщика деньги и за использование этих средств предоставлял ему скидку. Покупка квартиры в этом случае была своего рода инвестицией с высоким риском. Вы могли, например, приобрести жильё на стадии котлована за 1,5 миллиона рублей и получить его готовым с рыночной стоимостью в 2 миллиона. Сейчас у застройщика гораздо меньше причин для такой щедрости: ему ещё проценты банку платить.

Так что квартиры в новостройках, скорее всего, подорожают: компании не будут работать себе в убыток. Но есть и мощный сдерживающий фактор — покупательная способность россиян. На слишком дорогой товар может просто не найтись купцов. По опросамВ Сбербанке заявили о готовности россиян переплачивать за страховку в виде эскроу

, сейчас покупатели готовы переплачивать за более безопасные сделки с эскроу-счетами 5% от цены квартиры.

За подорожанием объектов долевого строительства может подтянуться стоимость остальных квартир. Но темпы роста зависят от рынка. В 2018 году цены на жильё на первичном рынке и без законов об эскроу-счетах увеличилисьИндексы цен на рынке жилья

на 4,35%, на вторичном — на 1,58%.

Так подорожают квартиры или нет?

С уверенностью сказать об этом никто не может. Предпосылки указывают на то, что квартиры подорожают. Но больше всех об этом говорят сами застройщики. Не исключено, что так они просто подталкивают людей приобрести квартиры до вступления в силу закона об эскроу-счетах. Причём есть риск, что цены для таких клиентов-торопыг уже будут увеличенными.

Чего в этом случае точно не стоит делать, так это спешить. Рискуете впопыхах отдать деньги недобросовестному застройщику и стать одним из последних обманутых дольщиков. Тщательно проверьте компанию — Лайфхакер писал, как это сделать.

Если не успеете, не переживайте. Даже если цены начнут расти, лучше немного переплатить, чем остаться без квартиры и без денег.

Погодите, а что будет с деньгами, если у банка отберут лицензию?

Такой риск в законах тоже предусмотрелиСтатья 12.1. Особенности страхования денежных средств, размещённых на счёте эскроу, открытом для расчётов по сделке купли-продажи недвижимого имущества

. Если банк потеряет лицензию, Агентство по страхованию вкладов вернёт деньги — правда, не более 10 миллионов. Страховка действует до тех пор, пока квартиру не сдадут или пока вы не расторгнете договор с застройщиком.

Выходит, эскроу-счёт похож на депозит?

Только отчасти, и банки в этом смысле очень хорошо устроились. Благодаря новому закону они будут кредитовать застройщиков и получать с них проценты. Пока те будут возводить дом, банк сможет «крутить» деньги с эскроу-счетов и иметь с них доход. После сдачи квартир в эксплуатацию застройщику он переведёт ровно ту сумму, которую положили вы, без процентов. Вам в случае банкротства застройщика деньги также отдадут без процентов. Очевидно, кто тут в конечном счёте будет в выигрыше.

Так, и что в итоге?

Итоги просты:

  1. С 1 июля 2019 года покупать недвижимость на стадии строительства станет безопаснее, но, возможно, дороже.
  2. Деньги, которые вы внесёте за квартиру, будут лежать в банке, пока дом не сдадут в эксплуатацию. Если застройщик нарушит обязательства, вам их вернут.
  3. При проблемах у банка деньги вам тоже вернут, но не больше 10 миллионов рублей.
  4. Торопиться при покупке квартиры не нужно в любом случае — учитывайте все нюансы. Но если вы выбрали застройщика и уже запланировали сделку, возможно, у вас получится сэкономить.

Граждан, которые планируют приобретение жилья, не может не волновать вопрос, подорожают ли квартиры в 2020 году или предвидится очередное локальное ценовое дно, чем можно воспользоваться, чтобы сэкономить при покупке собственных квадратных метров. Аналогичная информация может быть полезна и тем потребителям, которые хотят купить недвижимость в кредит, так как от стоимости объекта напрямую зависит размер первоначального взноса и совокупная сумма переплаты. Впрочем, как предрекают эксперты, учитывая целый ряд факторов можно предположить, что цены если и поднимутся в 2020 году, то осуществить продажу квартиры будет достаточно сложно в виду снижения покупательской способности граждан по причине сокращения размера их ежемесячных доходов.

Особенности ценообразования

Динамика рынка недвижимости определяется целым рядом экономических факторов, от которых будут зависеть цены на квартиры в 2020 году. В частности, следует учитывать:

  • Предстоящий спад покупательской способности, обусловленный ростом НДС, инфляцией и повышением стоимости всех групп товаров. Гражданам необходимо все больше средств на ежедневные расходы при сохранении того же уровня заработных плат, в связи с чем нет возможности откладывать и копить деньги на приобретение жилья. Таким образом, даже высокий спрос на квадратные метры не будет способствовать увеличению объемов продаж на рынке недвижимости, а многие продавцы будут снижать цены на квартиры, чтобы добиться их реализации.
  • Увеличение количества отказов банков по ипотечным заявкам и сокращение объемов выдачи таких кредитов. После повышения ЦБ действующей ключевой ставки, банкиры были вынуждены пересмотреть текущие условия программ и повысить стоимость предоставляемых заемных средств. Соответственно, среднестатистический потребитель практически лишился возможности приобрести жилье в кредит и спрос на рынке недвижимости сразу же снизился. В период бума потребительского кредитования доступная ипотека только способствовала повышению цен на квартиры, что не будет наблюдаться в 2020 году, если банковские ставки останутся на том же уровне или ЦБ в очередной раз повысит значение ключевой ставки. И ситуацию не спасет финансирование государственных программ по поддержке льготных категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, в виду сравнительно небольшого масштаба таких сделок.

Квартира

  • Ключевым фактором ценообразования по-прежнему остается географическое месторасположение жилья. В связи с этим можно предположить, что даже если при благоприятных условиях подорожают квартиры в Москве и СПб в 2020 году, в других регионах их стоимость может остаться прежней. При этом ценник может отличаться и по одному городу: например, в престижном районе квартиры, как правило, продаются подороже, чего нельзя сказать о квадратных метрах на окраине.
  • Объем новостроек, которые находятся в стадии завершения строительства или готовы к эксплуатации, значительно снизился, но это больше характерно для регионов, в то время как в Москве и Санкт-Петербурге наблюдается высокая активность застройщиков, так как на первичном рынке наблюдается явное преобладание спроса над предложением. Здесь также стоит отметить ужесточение профильного законодательства (о долевом участии), так как после принятия таких правовых норм количество игроков рынка недвижимости значительно уменьшилось.

Что будет с квартирами в 2020 году

Учитывая текущую ситуацию в экономике страны, можно предположить, что в 2020 году цены на недвижимость достигнут очередного локального дна, тем более что уже несколько лет наблюдается четкий тренд снижения стоимости квадратных метров. В обозримом будущем нет явных предпосылок роста благосостояния граждан, в связи с чем объем предложения постепенно растет на фоне сокращения спроса, что негативно влияет на ценообразование.

Несмотря на снижение спроса, продавцы вторичной недвижимости не всегда готовы на уступки и часто отказываются от продажи, предпочитая подождать более выгодных для реализации условий. Но, судя по данным аналитиков, наступят они еще очень нескоро, на что указывает ухудшение ситуации в экономике страны.

Ключи в замке

Когда стоит ждать роста цен

Если продавцов волнует вопрос, подорожают ли квартиры в 2020 году, то покупатели надеются на снижение их стоимости, причем у них намного больше шансов дождаться удачного момента для заключения сделки. Учитывая совокупность факторов, эксперты сходятся во мнении, что в следующем году стоимость жилья еще немного просядет и не исключено, что такая ситуация будет наблюдаться вплоть до 2023 года. Исключение возможно только в том случае, если российская экономика сможет успешно побороть кризисные явления, что сразу же повлияет на уровень благосостояния граждан. За счет увеличения спроса и объемов банковского кредитования цены на недвижимость немного повысятся, правда даже при таком благоприятном сценарии рост составит не более 5-7%.

Более реальный прогноз – это рост стоимости жилья ближе к 2024 году. Но и при таком сценарии не стоит рассчитывать на резкое повышение цен, несмотря на наличие стабильного спроса на квадратные метры. Скорее всего, сначала произойдет только корректировка текущей стоимости на коэффициент инфляции или продавцы пересчитают выставленные ценники с учетом стоимости валюты, которая к этому моменту может существенно подорожать.

Читайте также:

  • Прогноз недвижимости на 2019-2020 год
  • План застройки Москвы до 2020 года: схема
  • Генплан Краснодара до 2020 года
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector