Закон о долевом участии в строительстве 2019 года – изменения с 1 июля

26 декабря 2018 г.
6435

Все жилые проекты: и те, которые уже строятся, и те, которые будут строиться после 1 июля 2019 года должны будут работать по эскроу-счетам. 

Президент России Владимир Путин подписал закон, согласно которому все застройщики с 1 июля 2019 года будут обязаны использовать эскроу-счета во всех жилых проектах. Документ был размещен на официальном интернет-портале правовой информации накануне. 

Это значит, что деньги дольщиков будут поступать не застройщику, а перечислятся на специальный счет в банке. Средства покупателей девелопер сможет получить только тогда, когда достроит дом. До этого момента деньги будут заморожены на эскроу-счете.

Кроме этого, одобренные президентом поправки исключают механизм плановых проверок застройщиков: чтобы недобросовестные компании не подгоняли результаты своей работы к визиту надзорных органов. А вот оснований для внеплановых проверок становится больше.

Также девелопер должен иметь не менее 5 тыс кв м уже построенных (ранее говорилось о 10 тыс кв м). Такое послабление сделано для региональных компаний, которые имеют меньшие масштабы стройки. Они не должны потерять доступ к эскроу-счетам, считают законодатели.

В начале декабря председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев предложил перевести на эскроу-счета все жилые проекты: и те, которые уже строятся, и те, которые будут строиться после 1 июля 2019 года. Ранее предполагалось, что эскроу-счета станут обязательным для застройщиков лишь при официальном старте проекта и получении разрешения на строительство с 1 июля 2019 года следующего года.

Сама идея обязать всех застройщиков работать по эксроу-счетам возникла после того, как девелоперы получили рекордное количество разрешений на строительства жилья по старым правилам. Так, до 1 июля 2018 года российские застройщики получили разрешения на строительство около 130 квадратов жилья. Для сравнения, за 11 месяцев этого года, по данным Минстроя РФ, в России построено около 58 млн кв м жилья. Это почти на 4% ниже аналогичных показателей прошлого года. 

Подписывайтесь на канал «Вести.Недвижимость»
в Telegram
, чтобы первыми узнавать о главных новостях и важнейших событиях дня.

—>

Через несколько дней, 1 июля, радикально меняются правила долевого строительства. Потенциальные покупатели волнуются — схема новая, еще не опробованная. Что стоит знать о ней и к чему готовиться?

Денег в руки не берут


Многие застройщики анонсировали повышение цен с 1 июля — ведь им придется занимать деньги в банках.
Фото: Photoxpress

Основное изменение — деньги дольщика больше не перечисляются застройщику. В этом был основной риск. Получившие средства компании тратили их по своему усмотрению, и не всегда на строительство домов, в которых куплены квартиры.

Теперь застройщики не получают средств дольщиков, они остаются в банке на специальных эскроу-счетах. Снять их девелоперы смогут только после завершения строительства и передачи ключей от квартиры покупателю.

Строить дом застройщикам придется на заемные средства или свои собственные. Компании должны к 1 июля перейти на проектное финансирование, то есть найти банк, который выдаст кредит на возведение дома или целого комплекса.

Для самих покупателей процедура приобретения жилья изменится не сильно. Появится необходимость открыть эскроу-счет, на который будут перечисляться деньги. «Если речь идет об ипотечной сделке, то деньги из банка перечисляются не застройщику, а остаются на эскроу-счете», — говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон». То есть покупатель кладет на такой счет сумму первоначального взноса, а банк — сумму займа. Так на одном счете формируется полная стоимость квартиры.

Эскроу-счета гарантируют безопасность сделки. Если застройщик обанкротится, деньги вернут дольщику или за счет них будет завершено строительство дома. Все сделки страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

С 2019 года перечень защищенных законом объектов расширился. На достройку могут рассчитывать покупатели кладовок и машино-мест.

Инфографика «РГ» / Александр Чистов / Ирина Жандарова

А вот владельцы нежилых коммерческих помещений законом о долевом строительстве не защищены, они не смогут получить ключи или компенсации, если застройщик обанкротился. Деньги выплачиваются им из конкурсной массы уже после завершения процедуры банкротства, но к моменту краха компании в ее «кошельке» обычно уже ничего не остается.

Остатки сладки

Квартиры, которые будут продаваться по старым правилам, еще будут на рынке 1 июля. Не переходить на эскроу-счета имеют право девелоперы проектов, стадия строительной готовности которых достигла 30 процентов, а доля проданного жилья — 10 процентов.

Процедура покупки таких квартир остается прежней — оформляется договор долевого участия, а деньги напрямую получает застройщик. Выгодна такая покупка понятным механизмом приобретения, а также возможной экономией. Застройщик не несет дополнительных затрат в виде обслуживания кредита в банке, а следовательно, может предложить покупателю выгодную цену.

читайте также
—>
—>

Как обезопасить свою квартиру на время отпуска

У такого варианта покупки есть два «но»! Во-первых, прежний механизм рискованный, в случае банкротства застройщика нет гарантии возврата средств дольщику. Или по крайней мере путь к получению ключей будет более долгим и трудным в сравнении с новой моделью финансирования «долевки».

Во-вторых, готовность дома и процент проданных квартир определяется не «на глазок». Право застройщика работать по старым правилам должны подтвердить местные власти. И далеко не все застройщики к 1 июля получат необходимые документы. Если в отделе продаж застройщика вас уверяют, что дома будут достраиваться по старым правилам, а документы вот-вот будут, лучше обойти такую компанию стороной, покупать у нее квартиру — большой риск.

Недавно в министерстве строительства и ЖКХ заявили, что срок получения соответствующих подтверждений может быть продлен до 1 октября. А значит, будут компании, которые после 1 июля не будут переходить на проектное финансирование, но и по старым правилам работать до получения всех необходимых документов не смогут. Покупателям стоит опасаться таких компаний, выбирать застройщика сейчас нужно очень внимательно.

Фото: Инфографика «РГ» / Александр Чистов / Ирина Жандарова

Торг вокруг цены

Проектное финансирование удорожает строительство. Компании занимают средства у банка в среднем под 12-15 процентов. Как результат — многие столичные застройщики уже анонсировали пересмотр цен с 1 июля на 10-15 процентов, сообщает компания «Метриум».

В то же время нельзя говорить, что так же поступят застройщики всей страны. Во многих регионах стоимость квадратного метра находится на максимально возможном уровне, ее повышение приведет к существенному снижению продаж.

Часть квартир будет продаваться по старым правилам и после 1 июля. Но при банкротстве застройщика гарантии возврата средств за такие квартиры нет
читайте также
—>
—>

Юрий Трутнев: Дальневосточники смогут получить ипотеку под два процента

В общем-то с такой ситуацией рискуют столкнуться и столичные застройщики. Изменения анонсировались давно, и люди старались решить квартирный вопрос до вступления изменений в силу, тем более что тема повышения цен на квартиры активно обсуждалась и стимулировала к покупке. Поэтому рассчитывать на то, что квартиры будут дорожать, но при этом пользоваться спросом, не стоит. Застройщикам придется искать компромисс с покупателем, предлагать хорошую цену, бонусы и скидки, чтобы не «уронить» продажи.

«Тезисы о том, что масштабное регулирование отрасли приведет к снижению объемов ввода жилья или подорожанию жилья — спекуляция, — говорит председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. — Мы шли изначально к тому, что не все застройщики пройдут эту реформу, потому что целый ряд застройщиков работали как финансовые пирамиды. Яркий тому пример — компания Urban Group».

Поддержат фондом

Решать планируется и проблемы сегодняшних обманутых дольщиков. Этому будет способствовать возможность создания регионами специальных фондов. Соответствующий закон на днях принят Госдумой.

Источниками средств для завершения строительства станут компенсационный фонд, федеральный, региональные и муниципальные бюджеты.

«Это будет абсолютно прозрачная процедура, направленная на то, чтобы ни один бюджетный рубль не был потрачен зря и использовался только для достройки проблемных объектов», — пообещал Николай Николаев. Все расходы, сметы, финансовые планы будут устанавливаться правительством РФ, чтобы исключить злоупотребления и растрату денег.

Долевое строительство в России доживает свой век. Поправки, последовательно введенные в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», подготовили постепенную отмену договора долевого участия (начиная с 2019 года) и переход на строительство жилья с преимущественным привлечением банковских средств. Главная цель изменений – защита прав дольщиков, уменьшение числа обманутых граждан.

Долевое строительство, которое на определенном этапе позволило многим гражданам обзавестись собственным жильем, в последние годы создало большие проблемы для граждан и чиновников. Несмотря на многочисленные защитные механизмы, внедренные в 214-ФЗ ранее, полностью обезопасить строительную отрасль от долгостроев и банкротства застройщиков ФЗ не смог. Правительству надоело выискивать средства на «разморозку» очередной партии девелоперских проектов, а Президенту РФ выслушивать жалобы от обманутых дольщиков, которые поступают на каждую прямую линию, и долевое строительство было принято отменить как таковое.

Расскажем подробнее, что из себя представляет Федеральный закон 214-ФЗ (с изменениями на 2019 год). Комментарии юристов помогут разобраться в сути изменений, вступающих в силу 1 июля 2019 года.

Суть изменений 214-ФЗ

В России существенно меняется Федеральный закон «О долевом участии в строительстве» в 2019 году – изменения с 1 июля означают, что будет прекращено строительство жилых помещений в многоквартирных домах по договорам долевого участия. С этого момента вступает в силу ФЗ-478 от 25.12.2018г., предполагающий переход на новую схему взаимодействия участников правоотношений: застройщика и дольщика. Еще в июне порядок остается прежним, застройщики могут строить и продавать объекты по старым правилам, а с 1 июля 2019 закон о долевом строительстве начнет действовать в новой редакции.

Действующая редакция в 2019 году (до 1 июля) предполагает, что средства собирает сам застройщик по договорам долевого участия. Делает он это постепенно – по мере строительства дома. В связи с этим складывалась ситуация, когда первые покупатели, условно, оплачивали строительство нижних этажей, а последующие – верхних. Чем грозит такая схема? Деньги могут в определенный момент закончиться, а первые покупатели остаться ни с чем. Для примера – в одной Ленинградской области более 10 000 человек признаны обманутыми дольщиками. Еще 68 000 человек купили квартиры в объектах, срок сдачи которых уже сорван. 24 компании в регионе находятся на разных стадиях банкротства.

Новый закон о долевом строительстве с 1 июля 2019 года вводит следующие изменения в этот порядок:

  • во взаимоотношения вступает новый участник – банк;
  • все средства по покупке квартиры в новостройке перечислять будут именно ему на специальный счет;
  • застройщик сможет их получить только после окончания строительства.

Таким образом государство планирует избавиться от проблемы обманутых дольщиков, которая порождает значительное социальное напряжение в обществе. Это рабочая схема, которая позволить избавить рынок от многочисленных мошенников и вопроса неисполнения обязательств. В то же время, эксперты обращают внимание на возможный рост цен на первичном рынке. Кроме того, возможен отток из данной сферы застройщиков и возникновение дефицита жилья. Теперь подробнее об изменениях в законе.

Порядок финансирование и эскроу-счета

Закон 214-ФЗ о долевом строительстве в новой редакции предполагает новую систему расчетов. Теперь все расчеты по договорам, заключенным после 1 июля, даже если разрешение на строительство получено ранее 1 июля 2018 года (даты, когда ужесточились требования к застройщикам в связи с вступлением в силу очередных изменений в ФЗ-214), будут производиться через специальные эскроу-счета. Так называются специальные счета, на которых деньги аккумулируются, замораживаются до наступления определенных обстоятельств и полного выполнения своей части обязательств одним из участников правоотношений.

Таким образом, введен запрет на сбор средств застройщиками, кроме объектов, которые уже проданы на 10 и более процентов и готовы более чем на 30 процентов. Под каждое разрешение на строительство теперь будет открываться такой счет в кредитной организации, уполномоченной на то государством. Банкам также предоставлено право контроля за совершаемыми застройщиком операциями, при выявлении нецелевых расходов такие операции будут запрещены. Финансировать свои проекты по возведению жилья строительные организации будут через банковские кредиты.

Денежные средства на эскроу-счетах будут страховаться, при этом существует ограничение страховой суммы – 10 миллионов рублей.

Страховой фонд и новые требования к застройщикам

Фонд защиты прав дольщиков действует с 2017 года и был введен как замена механизма страхования ответственности строительных компаний. Фонд был создан в целях обеспечения прав дольщиков, объекты которых оказались недостроенными. Фактически за счет фонда достраивали дома за разорившимися застройщиками. С каждого договора ДДУ строительные компании отчисляли в него 1,2% полученной суммы.

Теперь Фонд получает дополнительные права: осуществлять контроль за строительной деятельностью, в том числе, он может проверять финансово-хозяйственную деятельность компаний в целях своевременного выявления неплатежеспособных организаций.

Большая часть поправок касается введения дополнительных требований к строительным компаниям:

  • размер собственных средств организации, предназначенных для реализации девелоперских проектов, должен составлять не менее 10% от стоимости проекта;
  • опыт строительства не должен составлять менее 3 лет;
  • в активе застройщика должно быть не менее 10 тысяч метров квадратных возведенных объектов жилой недвижимости;
  • только 10% от сметы строительства по проекту компания сможет потратить на административные расходы, включая заработную плату.

Установлены и уточнены и некоторые иные требования.

Последние новости

Минстрой опроверг появившуюся информацию о том, что вступление в силу поправок в 214-ФЗ, фактически отменяющих долевое строительство в РФ, будет отложено на 3 месяца – до 1 октября 2019 года. Единственное послабление, которое могут сделать застройщикам и которое сегодня всерьез обсуждается – это трехмесячный срок для подтверждения 30-процентной готовности объекта, позволяющий достроить дом по старым правилам.

Также стоит отметить опасения экспертов строительного рынка на счет возможного роста цен на жилье после 1 июля 2019 года. Экономически данные опасения обоснованы дороговизной кредитных средств для бизнеса. Себестоимость строительства по данной схеме вырастет как минимум на банковский процент по кредиту, выданному строительной компании на реализацию объекта.

Федеральный закон 214-ФЗ (с изменениями на 2019 год) с комментариями доступен для ознакомления на портала Консультант Плюс и Гарант. Официальный текст документа в формате ворд можно скачать здесь.

⇐Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен
!⇒

Домой
Проектировщику
Нормативные документы
ФЗ-214 о долевом строительстве в редакции 2019 г.

Федеральный закон ФЗ-214
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в  актуальной и
действующей редакции 2019 года.

Данный закон с последними изменениями от 25.12.2018 № 478–ФЗ действует в 2019 году,
вводит новые правила привлечения средств граждан в долевое строительство (проектное финансирование)

Федеральный закон регулирует:

  • отношения, связанные с  привлечением  денежных  средств  граждан  и  юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных  объектов недвижимости;
  • возмещения  затрат  на  долевое  строительство  и  возникновением   у участников  долевого  строительства  права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;
  • устанавливает гарантии защиты прав,  законных  интересов  и имущества  участников  долевого строительства.

Объект  долевого  строительства
   —   жилое   или   нежилое помещение, машино-место,  подлежащее  передаче  участнику  долевого строительства после получения разрешения  на  ввод  в  эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома  и  (или)  иного  объекта недвижимости,   строящихся   (создаваемых)   также  с  привлечением денежных  средств  участника   долевого   строительства.

Право  на  привлечение денежных средств
участников долевого строительства имеет застройщик, отвечающий требованиям:

  • наличие  проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
  • размер  собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10%  от проектной стоимости строительства;
  • наличие   на  дату  направления  проектной  декларации в уполномоченный  орган  исполнительной  власти, денежных  средств  в  размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом  в  уполномоченном  банке, либо  наличие  на  указанную  дату   кредитного договора,   заключенного   застройщиком  с  уполномоченным  банком, в  размере  не  менее 40% от проектной стоимости строительства;
  • отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением   целевых   кредитов   (целевых  займов),  связанных  с привлечением денежных средств участников долевого  строительства  и со  строительством;
  • застройщиком  не  осуществлены  выпуск  или выдача ценных бумаг,  за исключением акций;
  • обязательства  застройщика,  не  связанные с привлечением денежных   средств   участников   долевого   строительства   и   со строительством  (созданием)  многоквартирных  домов  и  (или)  иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо  нескольких  разрешений на строительство,  на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти не  превышают  1%  от проектной стоимости строительства;
  • имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения  исполнения  обязательств  третьих  лиц;
  • отсутствуют  обязательства  по   обеспечению   исполнения обязательств  третьих  лиц;
  • застройщик соблюдает  нормативы  финансовой  устойчивости.

Смотреть и распечатать актуальный в 2019 г. ФЗ-214

(с сайта pravo.gov.ru):

Скачать бесплатно ФЗ-214 в формате doc (word)

Скачать бесплатно ФЗ-214 в формате pdf 

ФЗ-44 о контрактной системе закупок в редакции 2019 г.

Градостроительный кодекс РФ действующий в 2019

ФЗ-218 о регистрации недвижимости в редакции 2019 г.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector